나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30706 [1] 경상남도 사천시 죽림동 100 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 ""남양저수지"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 주택 및 근린생활시설 건부지 등임.
기호(5) : 부정형 완경사지로 자연림 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 잡종지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2,5) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있음.
기호(6) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측 인근으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5,6) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1)후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5,6) 지상에 제시외건물 기호(ㅂ~ㅊ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㅂ~ㅊ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

2)본건 기호(1,2,5,6) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:2001.06.25.)
외벽 : 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 목재, 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2016.07.26)
벽체 : 없음.

기호(4) 시멘트벽돌구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층건으로
(사용승인일: 감정평가액 산출근거 및 결정의견 참조.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 근린생활시설.
기호(3-1) : 근린생활시설(창고)
기호(4) : 1층-근린생활시설
2층-주택

설비내역

기호(3,4)에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1,2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해
토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-본건 기호(3-1)은 귀 제시목록 및 공부상 슬래브지붕이나 현황 벽체가 없는 상태로
""판넬지붕""임.
-본건 기호(4)는 귀 제시목록 및 공부상 단독주택이나 현황 1층 근린생활시설,
2층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상'ㄱ~ㅁ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함.
-목록1,2는 지적도상 맹지로 일단지로 평가함. 지상 소재 석축, 돌계단 등은 당해 토지에 포함하여 평가하였으나 이동가능한 조형물 및 철파이프하우스 골조는 평가제외함.
-목록3-1은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 벽체가 없는 상태로 '판넬지붕'임.
-목록4는 공부상 단독주택이나 현황 1층 근린생활시설, 2층은 단독주택임.
-목록4번 2층 소재 물탱크는 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30706 (1)

소재지: 경상남도 사천시 죽림동 100

용도: 근린주택

감정가: 842,225,180원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 둔덕농업협동조합

1.2. 토지 현황

토지 면적: 1986.00㎡ (약 600.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물 면적: 450.31㎡ (약 136.24평)

건물 지분: 450.31㎡

건물 제시외 면적: 37.00㎡

건물 상세:

* 목록3 (근린생활시설): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 2001.06.25

* 목록3-1 (근린생활시설/창고): 경량철골구조 판넬지붕 단층, 사용승인일 2016.07.26. 공부상 슬래브지붕이나 현황 판넬지붕이며 벽체 없음.

* 목록4 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택): 시멘트벽돌구조 및 경량철골구조, 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층. 공부상 단독주택이나 현황 용도와 다름. 2층 물탱크는 건물에 포함 평가.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 842,225,180원

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상'ㄱ~ㅁ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함.

* 목록1,2 토지는 지적도상 맹지이며 일단지로 평가함. 지상 소재 석축, 돌계단 등은 당해 토지에 포함 평가하였으나 이동가능한 조형물 및 철파이프하우스 골조는 평가제외함.

* 목록3-1은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 벽체가 없는 상태로 '판넬지붕'임.

* 목록4는 공부상 단독주택이나 현황 1층 근린생활시설, 2층은 단독주택임.

* 목록4번 2층 소재 물탱크는 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 "남양저수지" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 주변 시설

주변에 남양저수지가 근거리에 위치하며, 지역 특성상 주거, 농경, 임야가 혼재된 환경임. 인근 부동산 시장 조사 결과, 죽림동 지역의 연립, 다세대 주택 거래 사례가 존재하며, 일반적으로 지역 내 교통 및 편의시설은 보통 수준으로 파악됨. 본건 물건 자체의 접근성은 '맹지'라는 점이 일부 고려되어야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을24, 2015-12-29, 근저당권, 둔덕농업협동조합.

3.2. 총 등기부채권액

토지 등기부채권 총액: 1,275,844,460원

건물 등기부채권 총액: 1,243,844,460원

(상기 금액은 매각으로 인해 소멸될 권리들의 합계이며, 본 경매 절차에서 말소될 예정임)

3.3. 인수되는 권리

본건 부동산은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사참

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-10-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사와룡힐링촌

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2022-02-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 하미진

보증금: 40,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-12-17

배당신고일자: 2025-06-17

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 용도 및 지역 분석

본건 토지(기호 1,2,5,6)는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부는 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다. 이는 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 넓은 토지 면적은 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

현재 건물은 근린생활시설 및 주택으로 혼합 사용되고 있습니다. 1층은 상가(근린생활시설), 2층은 주택으로 활용되는 점은 다양한 수익 구조 창출이 가능하다는 장점이 있습니다. 특히, 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되어 있어 전체적인 활용도를 높일 수 있습니다.

4.3. 주변 부동산 시장 동향

주변 지역(죽림동)의 최근 연립, 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 60~84㎡ 기준으로 35백만원에서 90백만원 사이의 가격 분포를 보입니다. 이는 소형 주거용 부동산의 수요가 있음을 나타냅니다. 그러나 본건은 넓은 토지를 보유한 근린주택으로, 단순 비교는 어렵습니다. 본건의 가치는 토지 면적과 건축물의 활용도, 개발 가능성에 더 큰 영향을 받을 것으로 판단됩니다. 감정가 8.4억원은 토지와 건물의 복합적인 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남양저수지가 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 사천시 중심 시가지와의 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 차량을 통해 가능한 수준으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주택, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로, 도시와 자연이 조화를 이루는 환경입니다. 차량 접근은 원활하나, 지적도상 맹지라는 점은 일부 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되므로 권리관계 자체는 안전한 편입니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

* 맹지: 목록1,2 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 및 보행자 통행로 확보 방안(인접 토지와의 협의 등)이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 용도 및 구조(판넬지붕 등)가 공부와 상이하므로, 현황에 맞는 건축물대장 변경 또는 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 매각 포함 목록과 제외 목록을 명확히 파악하고, 포함된 제시외 건물들의 현황 및 철거/활용 방안을 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없더라도, 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 임차인 '유한회사참'은 차임이 없어 임대차 관계의 특수성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

넓은 대지와 다양한 용도로 활용 가능한 건물을 갖춘 근린주택으로서, 토지의 가치가 높게 평가될 수 있는 물건입니다. 감정가는 8.4억원을 상회하며, 이는 지역 내에서 상당한 규모의 부동산임을 나타냅니다.

7.2. 매각 시장 전망

권리관계가 명확하고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 맹지라는 점과 개발 제한 가능성이 있는 토지 용도 등의 리스크 요인을 충분히 인지해야 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 건물의 리모델링 또는 증축 가능성, 임대 수익률 분석, 명도 용이성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 600평)을 활용한 개발 잠재력 보유.

* 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있어 다양한 수익 모델 창출 가능.

* 남양저수지 인근의 쾌적한 자연 환경.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리분석.

9. 예상 입찰가

본 물건은 넓은 토지 면적과 활용 가능한 건축물을 갖추고 있으나, 맹지라는 점과 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다. 감정가 842,225,180원을 기준으로, 이러한 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가의 75%~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 630,000,000원에서 675,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 판단됩니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.