나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [1] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 459 과수원 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [1] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 459 과수원 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매6계 2025타경622 | 소재지: 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 459 | 감정가: 101,639,000원 | 최저가: 81,311,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서 (진주지원 2025타경622 (1))

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호는 진주지원 2025타경622 (1)이며, 매각대상은 토지입니다. 본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 459에 소재한 과수원으로, 현재 휴경지 및 도로 상태로 이용 중인 토지들이 포함되어 있습니다.

감정가는 101,639,000원이며, 총 토지면적은 1,517.00㎡ (약 458.89평)입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자(염OO)와 채무자(추OO)가 다릅니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 지분 151700입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 '서촌마을' 북서측 인근에 위치하는 순수농촌지대입니다. 주위는 농가주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 59호 국도가 통과하여 광역 교통 접근성은 보통 정도입니다. 다만, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 동하향 또는 북동하향 완경사지내의 부정형의 토지이며, 현재는 휴경지나 현황 도로로 이용 중입니다. 일부 필지(기호4, 5)는 현재 폭 약 3~4m 정도의 콘크리트 포장 도로로 이용되고 있어 현황 도로 접근성은 양호합니다. 다만, 기호(1, 8)은 지적도상 맹지이나 현황 통행은 가능한 상태입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 건물은 매각에서 제외되며 토지 전체가 매각대상입니다.

가장 중요한 권리적 사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 본 물건은 지목이 과수원(전)이나 현황이 휴경지 및 도로이므로, 법원에서 정한 기한 내에 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나, 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수되니 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

특이사항으로 기호(3) 토지 지상에 소유자 미상의 계사(철파이프조 그물망지붕 단층건)가 소재하나, 감정평가서상 토지사용 수익에 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 순수 농촌 지대에 위치하므로 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권 분석은 의미가 없습니다. 주로 농가주택, 농경지 위주의 주거 및 영농 활동을 위한 환경입니다.

생활 정보로는 인근 '서촌마을'을 중심으로 기본적인 생활이 가능할 것으로 예상됩니다. 59호 국도가 인접하여 차량을 이용한 인근 읍면으로의 이동은 용이하며, 산청군의 자연환경을 활용한 귀농/귀촌 또는 농업용 토지로의 활용성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 미제출 시 보증금 몰수로 이어지므로 가장 주의해야 합니다.

물리적 리스크로는 지적도상 맹지인 필지(기호 1, 8)가 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 별도의 건축허가 관련 통로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

기호(3) 토지의 북측 경계 일부를 타인이 점유하고 있어, 낙찰 후 토지 인도(명도) 과정에서 점유자(타인)와의 분쟁 발생 및 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

기호(5)는 지목이 '전'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 도로 폐쇄나 원상복구 문제로 민원이 발생할 소지가 있습니다.

혐오시설 여부는 해당 자료에 직접적으로 큰 규모의 혐오시설은 언급되지 않았습니다. 다만, 본건은 *가축사육제한구역(전부제한구역)* 내에 위치하며, 기호(3) 지상에 *소유자 미상의 계사*가 존재하므로, 이 부분이 주변 환경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 계획관리지역 내에 위치하여 향후 농지전용 등을 통한 농가주택 신축이나 타 용도로의 개발 잠재력을 가진 토지입니다. 특히, 여러 필지가 현황 도로와 접하거나 도로로 이용되고 있어 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 제출 리스크와 일부 타인 점용 문제를 해결해야 하는 숙제가 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

계획관리지역: 개발 행위(농지전용, 건축 등)가 보전관리지역보다 용이하여 개발 잠재력이 높습니다.

현황 도로: 대부분 필지가 콘크리트 포장된 현황 도로를 통하여 차량 접근이 가능합니다.

가격 메리트: 현재 감정가 대비 유찰 시 투자금이 감소하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

용도 전환: 현재 '과수원/휴경지'이나 도로로 이용되는 필지를 제외하고는 귀농/귀촌을 위한 주말농장이나 농가주택 부지로 활용 가치가 있습니다.

**결론적으로, 농취증 발급 가능성을 사전에 철저히 확인하고, 타인 점용 부분에 대한 명도 전략을 수립하여 진행할 경우 투자 가치가 높은 물건입니다.**

법원 정보

진주지원 경매6계