나이스옥션 법원경매 진주 2025타경607 [1] 경상남도 남해군 서면 작장리 OOOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 '작장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 북서측으로 하향한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(2,3) 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 현황 ‘휴경지’상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 남동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약4~5m의 포장도로와 접함.
본건 기호(2) 토지는 지적도상 맹지임.
본건 기호(3) 토지는 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

- 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>

- 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 도시계획시설(도로) 및 접도구역 저촉됨
- 목록 2 지적도상 맹지임
- 목록 2, 3 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경607 (1)

1.2. 소재지

경상남도 남해군 서면 작장리 1327-26

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

794,338,000원

1.5. 토지면적

7938. 00㎡ (약 2401.39평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (0평)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

사천농업협동조합

1.10. 특이사항

농지취득자격증명

1.11. 주의사항

* 일괄매각

* 목록 1 도시계획시설(도로) 및 접도구역 저촉됨

* 목록 2 지적도상 맹지임

* 목록 2, 3 농지가 아니라는 사실증명 제출 또는 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출시 보증금 몰수함)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 '작장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건 또는 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지형태 및 이용상태

* 기호(1) 토지는 북서측으로 하향한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

* 기호(2,3) 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 현황 ‘휴경지’ 상태임.

2.4. 인접도로상태

* 기호(1) 토지는 남동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접함.

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지임.

* 기호(3) 토지는 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.말소기준권리

을15 근저당권 (접수일자 2019-12-11, 사천농업협동조합, 채권최고액 780,000,000원)

3.1. 2.경매개시결정

갑13 임의경매개시결정 (접수일자 2025-03-24, 채권자 사천농업협동조합, 청구금액 717,826,126원)

3.1. 3.소유권 및 기타 권리사항

* 갑7 소유권이전 (접수일자 2019-10-07, 김성영)

* 갑12 소유권이전청구권가등기 (접수일자 2022-10-07, 신현춘)

* 갑14 압류 (접수일자 2025-10-20, 남해군)

* 을16 지상권설정 (접수일자 2019-12-11, 사천농업협동조합) - 등기부요약상 말소 처리됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부요약상 을16 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 입찰 전 해당 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 농경지 및 산림지대가 주를 이루는 지역으로, 주변에 일부 단독주택이 혼재되어 있습니다. 현재 활발한 상업 활동이나 대규모 개발 계획이 직접적으로 나타나지는 않으며, 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변이 농경지대로 구성되어 있어 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 일상생활을 위한 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 마을이나 남해군 소재지로 접근해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1): 계획관리지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 해안경관관리지역, 접도구역, 준보전산지.

* 기호(2), (3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역.

6.2. 맹지 (목록 2)

목록 2 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근을 위한 별도의 통행권 확보나 인접 토지 매입 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 도시계획시설(도로) 및 접도구역 저촉 (목록 1)

목록 1 토지가 도시계획시설(도로) 및 접도구역과 저촉되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 2, 3 토지는 농지 또는 농지가 아닌 토지라는 사실증명 제출이 필요하며, 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.5. 기타 특이사항

* 본 건은 토지매각이나, 주의사항 및 물건명세서에 '일괄매각'으로 명시되어 있어, 관련 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 등기부현황과 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 상이한 정보가 존재하므로, 최종 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군에 위치한 임야로, 순수 농경지대에 속하며 자연림 및 휴경지 상태의 토지입니다. 감정가는 약 7.9억원 수준이며, 총 토지 면적은 약 2401평입니다. 말소기준권리인 근저당권의 채권 최고액은 7.8억원입니다. 권리상으로는 소유권이전청구권가등기 및 압류가 존재하며, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 맹지, 도시계획시설(도로) 저촉, 접도구역, 농지취득자격증명 제출 의무 등 토지 활용에 있어 여러 제약 사항과 주의가 요구되는 물건입니다. 또한, 등기부와 물건명세서 상의 권리관계 불일치 가능성도 존재하여 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 남해군이라는 지리적 이점 (해안경관관리구역 포함)

* 순수 농경지대로서 잠재적 가치 (농업 생산 기반, 전원생활 등)

* 압류 및 가등기가 존재하나, 말소기준 권리 후순위 권리들은 소멸 예정 (단, 소멸되지 않는 권리 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지이용계획, 맹지 여부, 도시계획시설 저촉, 농지취득 관련 법규 등 복합적인 제한사항과 권리관계를 포함하고 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하고, 유사 물건의 실거래가 및 현지 시세 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 감정가(794,338,000원)를 참고하여 시장 상황에 맞는 합리적인 금액을 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.