나이스옥션 법원경매 진주 2025타경605 [1] 경상남도 사천시 용현면 신촌리 468 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 신촌리 소재 '종포일반산업단지' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.

기호(2~6,12~19,22,24~27,29,31~35) : 부정형 및 사다리형의 토지로서, 2018년경 건축신고 후 토지조성공사를 시행한 토지이며, 기준시점 현재는 건축허가가 취소된 상태임.

기호(7,20,21,23,28,30) : 부지 내부 도로임.

기호(8) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설(일반음식점:창고) 부지로 이용중임.

기호(9) : 완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로서, 상업용 부지로 이용중임.

기호(10) : 자루형의 토지로서, 대체로 평탄한 상황이나 남서측 일부는 계단식으로 조성되었고, 일부는 경사지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 남측으로 내부 도로가 각각 소재함.

기호(2~6,9,10,12~19,22,24~27,29,31~35) : 노폭 4~6 미터 내외의 내부 도로인 기호(7,20,21,23,28,30)를 통해 접근 가능한 상태임.

기호(8) : 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북측으로 내부 도로가 각각 소재하나, 북서측 및 북측 도로를 통하여 본건 내부로 차량 등의 직접적인 진출입은 곤란한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,8~10,12~14,20~23,27,28) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(2,6,7,16,19,24~26,29~34) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(3~5) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(15) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(17,18) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 생산관리지역(2021-10-07)(생산관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(35) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 지상에 소재하는 수목 및 조경수 등과 기호(8) 지상에 소재하는 지하수관정 및 기호(10) 지상의 정화조 등은 동일인 소유로 탐문조사되어 해당 토지가격에 포함하여 평가하되, 기호(2~6) 지상에 식재된 일단의 관상수는 기 매매계약된 것으로 조사되어 평가대상에서 제외하였으며, 기호(8) 지상 지하수관정은 내부확인이 곤란한 상태로서, 소유자(강대윤氏)의 진술 등을 참작한 바, 경매 입찰시 지하수관정의 정상작동 여부 및 관련 제반사항 등을 재확인하시기 바람.

2) 본건 토지 기호(3) 지상에 이동 및 이설 가능한 컨테이너 및 저온창고, 기호(3,21) 경계 부분의 화분 등에 식재된 관상수와 기호(2,6) 지상에 가식된 관상수(단풍나무, 느티나무 등: 근경 상단의 줄기가 잘린 상태로 일부는 석부작된 상태임) 및 기호(2) 지상의 분에 식재된 단풍나무 등 9주 및 분재용으로 가식된 상황의 관상수 및 이동 가능한 조경석 등은 평가대상에서 제외하였음.

3) 기호(3,4) 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외건물 기호(ㄷ)이 소재함.

4) 본건 토지 일부 지상에 이동 가능한 조경석 등이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11) 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 판넬지붕 단층건으로서,

외벽 : 판넬, 페인팅 마감 등
내벽 : 판넬, 벽지, 타일, 목재 마감 등
창호 : 샷시창호 등.


기호(11-1) 토담조 및 조적조 슁글지붕 단층건으로서,

외벽 : 몰탈 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.


기호(11-2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,

외벽 : 몰탈 마감 등
내벽 : 몰탈, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(11) : 일반음식점 용도이나, 기준시점 현재 공실상태임.

기호(11-1) : 창고.

기호(11-2) : 화장실.

설비내역

기호(11) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

기호(11-1) : 난방설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 보일러는 탈거 된 상태임.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(11-1)의 귀 제시목록상 구조는‘철근콘크리트조 슬래브지붕’이나, 현황‘토담조 및 조적조 슁글지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2~6,12~19,22,24~27,29,31~35는 2018년경 건축신고 후 도로개설, 축대공사 등 토지조성공사를 시행하였고, 현재 건축허가가 취소된 상태임
-매매계약된 것으로 조사된 목록 2,3,4,5,6 지상에 식재되어 있는 일단의 관상수(단풍나무,느티나무,모과나무,소나무,영산홍 등) 매각 제외
-목록 3,21 경계부분의 화분 등에 식재된 관상수, 목록 2,6 지상에 식재된 일단의 관상수(단풍나무,느티나무 등:근경 상단의 줄기가 잘린 상태로 일부는 석부작된 상태임) 및 목록 2 지상의 분에 식재된 단풍나무 등 9주 및 분재용으로 가식된 관상수 및 이동 가능한 조경석 등은 매각 제외
-목록 3 지상에 이동 및 이설 가능한 컨테이너 및 저온창고 등은 매각 제외
-목록 2~6을 제외한 나머지 목록의 지상에 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가됨
-목록 8 지상 관정 및 목록 10 지상 정화조 매각 포함
-목록 7,20,21,23,28,30은 현황 도로임
-감정평가서상 목록 11-1의 공부상 구조는 ‘철근콘크리트조 슬래브지붕’이나 현황은 ‘토담조 및 조적조 슁글지붕’임. 난방설비 등은 되어 있으나, 기준시점 현재 보일러는 탈거된 상태임
-목록 9의 제시외 건물 ‘ㄱ,ㄴ’ 및 목록 3,4의 제시외 건물 ‘ㄷ’ 매각 포함
-매각 제외된 2~6 지상 수목의 매매계약서상 계약기간은 2024.08.13.~2026.06.30.이며, 계약서상 이식 완료일을 2026.06.30.임
-목록 26,27,28,29,30,31,32,33,34는 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경605 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사천축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신촌리 468

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 7,060,957,480원

토지면적: 13,236.00㎡ (약 4,004.94평)

건물면적: 313.94㎡ (약 94.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 70.60㎡

1.4. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리: 2012.08.22. 사천축산업협동조합 근저당 (18억원)

건물 등기부상 말소기준권리: 2012.08.22. 사천축산업협동조합 근저당 (18억원)

전체 채권 총액 (토지): 4,486,500,000원

전체 채권 총액 (건물): 3,826,500,000원

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

기타 권리: 목록 26,27,28,29,30,31,32,33,34는 농지가 아니라는 사실증명 또는 농지취득자격증명원 제출 필요.

1.5. 건축물 정보

건물(11): 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브/판넬지붕 단층. 일반음식점 용도 (현 공실).

건물(11-1): 토담조 및 조적조 슁글지붕 단층. 창고 용도. (공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕과 상이)

건물(11-2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층. 화장실 용도.

총 연면적 (건축물 표제부 기준): 313.94㎡ (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 사천시 용현면 신촌리 소재 '종포일반산업단지' 남서측 인근에 위치함.

주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

토지(기호 1)는 북서측 왕복 2차선 포장도로, 남측 내부도로에 접함.

토지(기호 2~6, 9, 10, 12~35)는 노폭 4~6미터 내외의 내부 도로(기호 7,20,21,23,28,30)를 통해 접근 가능함.

토지(기호 8)는 북서측 왕복 2차선 포장도로, 북측 내부도로에 접하나, 차량의 직접적인 내부 진출입은 곤란한 상태임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 대부분 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 영농여건불리농지, 준보전산지 등으로 지정되어 있음 (각 필지별 상세 내용은 감정평가서 참조).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2012.08.22. 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권이 설정된 이력이 있음 (을2, 말소됨).

3.2. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 토지 기준 약 44.87억원, 건물 기준 약 38.27억원임.

최선순위 채권자인 사천축산업협동조합이 임의경매를 신청하였으며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 임대차 관계를 면밀히 확인할 필요가 있음.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 현황 상권 분석

본 건은 종포일반산업단지 인근에 위치하며, 주위가 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

제2종근린생활시설 및 일반음식점 용도로 평가되었으며, 일부 필지는 토지 조성 공사 후 건축 허가가 취소된 상태로, 현재 나지 또는 조성 중인 상태로 추정됨.

4.2. 개발 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위가 가능하나, 과거 건축 허가가 취소된 토지 조성 공사 내역, 농지취득자격증명 필요성 등은 향후 개발 시 고려해야 할 사항임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변은 산업단지와 농경지가 혼재되어 있어, 도심의 생활 편의시설보다는 산업 및 농업 관련 시설 접근성이 높을 것으로 예상됨.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었으나, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 허가 취소 및 토지 조성 문제

목록 2~6, 12~19, 22, 24~27, 29, 31~35번 필지는 2018년경 건축신고 후 토지 조성 공사를 시행하였으나, 현재 건축 허가가 취소된 상태로, 해당 필지의 이용 현황 및 가치에 대한 재확인이 필요함.

6.2. 매각 제외 물건 관련

목록 2~6 지상에 식재된 관상수 등은 매매계약이 체결되어 2026년 6월 30일까지 이식 완료 예정으로 매각에서 제외됨.

이동 가능한 컨테이너, 저온창고, 조경석 등도 매각 대상에서 제외됨.

목록 8 지상 관정 및 목록 10 지상 정화조는 매각 포함되나, 관정의 정상 작동 여부는 별도 확인 필요.

6.3. 공부와의 차이

목록 11-1 건물의 경우, 공부상 구조는 ‘철근콘크리트조 슬래브지붕’이나 현황은 ‘토담조 및 조적조 슁글지붕’으로 상이함.

6.4. 농지 취득 관련

목록 26,27,28,29,30,31,32,33,34번 필지는 농지취득자격증명 또는 농지아니라는 사실증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

6.5. 기타 특이사항

토지 조성 공사 관련 내용, 매각 제외 수목의 계약 기간 및 이식 완료일(2026.06.30.) 등은 추후 발생 가능한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

건물(11-1)의 난방설비 보일러가 탈거된 상태임.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 신촌리에 위치한 근린시설로, 비교적 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 다만, 상당 면적의 토지에 대한 건축 허가가 취소된 상태이며, 일부 수목 등은 매각 제외되거나 별도 계약이 진행 중인 점, 농지취득자격증명 제출 의무 등 권리 분석 및 물건 명세서 상의 특이사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위 채권이 다수 존재하며, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 낙찰 후 인수 부담이 없는지 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 보유 (계획관리지역)

* 산업단지 인근 위치로 관련 사업과의 시너지 기대 가능

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,060,957,480원입니다.

최근 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 물건의 개별적 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 조사되어, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산할 수 있습니다.

본 건의 경우, 권리 분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 채권 총액, 건축 허가 취소된 토지 면적, 매각 제외 물건 등의 제반 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.