나이스옥션 법원경매 진주 2025타경601 [1] 경상남도 사천시 곤양면 성내리 108-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 곤양초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 중심지로서 노변의 근린생활시설과 후면 주택지대 및 관공서, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 인근에 버스터미널이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 2차선 도시계획도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 1998.5.14)
외벽 : 화강석 및 타일붙임.
내벽 : 몰탈위 페인트마감 및 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(2) 상가(1층, 2층 일부) 및 주택(2층 일부, 3층)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 주택부분에 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)과 제시외공작물(a)가 소재함.
제시외건물(ㄱ) : 조적조 슬래브지붕 단층 보일실 약 3.9㎡
제시외공작물(a) : 가정용승강기 1식

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 1층 상가 2개와 2층 일부가 임대중이며, 자세한 임대사항은 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ' ), 제시외 공작물('a')각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경601 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주북부농업협동조합

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 성내리 108-3

용도: 근린주택

토지면적: 451.00㎡ (약 136.43평)

건물면적: 594.78㎡ (약 179.93평)

감정가: 575,611,400원 (5억 7561만 1400원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매개시결정일: 2025년 3월 20일

2.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 물건으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')과 제시외 공작물(감정서상 'a')이 매각에 포함됩니다.

* 건물(2)의 상세 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물, 사용승인일 1998년 5월 14일. 외벽은 화강석 및 타일 마감, 내벽은 페인트, 벽지, 타일 등 마감. 창호는 샤시창호. 1층 및 2층 일부는 상가로, 2층 일부 및 3층은 주택으로 이용 중입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 성내리에 소재하며, 곤양초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 면 소재지 중심지로, 근린생활시설, 주택지대, 관공서, 시장 등이 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스터미널이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 북서측으로 2차선 도시계획도로와 접해 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (곤양초등학교 인근)

* 역사문화환경보존지역

3.4. 주변 환경

곤양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2008년 6월 27일 근저당권)

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매개시결정 등기(2025년 3월 20일)보다 앞선 2008년 6월 27일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 575,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 575,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김주수

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입일자: 2018년 5월 31일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이성율

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 18일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 곤양면 성내리는 면 소재지 중심지로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 상업 시설

인근에 시장이 있어 주민들의 일상적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.3. 유사 물건 시세 동향

인근 곤양면 지역의 빌라, 연립, 다세대 주택 매매 및 임대 정보에 따르면, 최근 신축 아파트의 경우 7천만원대에서 1억 6천만원대 사이에서 거래되는 사례가 확인됩니다 (예: 곤양면 월드캐슬 아파트 고층 1억 6500만원). 단독주택의 경우, 면적이 넓거나 신축에 가까운 경우 2억원대부터 4억원대 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 촌집이나 소형 주택은 5천만원대부터 시작하는 매물도 있습니다. 본 물건은 근린주택으로서 상가와 주택이 혼합된 형태이므로, 해당 지역의 상가 및 주택 수요와 공급 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

곤양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

6.2. 편의시설

면 소재지 내에 위치하여 관공서, 시장 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 교통 편의

인근 버스터미널을 통해 지역 간 이동이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지역 제한사항

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7.2. 혐오시설 및 환경 관련 사항

인근 지역에 자원순환단지 조성 계획 및 관광농원 개발 사업 등 환경 관련 이슈가 논의된 사례가 있습니다. 본 물건 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 향후 주변 개발 계획이나 환경 민원 발생 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7.3. 건물 노후도

건물 사용 승인일이 1998년으로, 약 28년 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 제시외 건물 및 공작물

감정평가에 포함된 제시외 건물(보일실) 및 공작물(가정용 승강기)의 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 사천시 곤양면 소재지로, 면 소재지 중심부의 근린주택으로 활용 가능성이 높은 자산입니다. 곤양초등학교 인근에 위치하며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 건물의 노후화, 토지이용계획 상의 제한, 그리고 주변 개발 및 환경 이슈 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 상가와 주택이 혼합된 구조로 임대 수익 창출 또는 자가 사용을 통한 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 면 소재지 중심부 위치: 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 용도 활용: 근린생활시설 및 주택으로 복합 용도 활용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 575,611,400원입니다. 현재 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 가치를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 시세 분석:

* 곤양면 지역의 아파트 실거래가는 7천만원대부터 1억 6천만원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

* 단독주택 및 근린주택의 경우, 규모, 신축 여부, 입지에 따라 2억원대부터 4억원대 이상까지 시세가 형성되어 있습니다.

* 본 건은 3층 규모의 근린주택으로, 감정가 대비 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

감정가(575,611,400원) 대비 약 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 4억 8,900만원 ~ 5억 4,700만원 범위로 예상됩니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.