나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30724 [1] 경상남도 남해군 남해읍 북변리 585-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 아산리 소재 남해병원 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

인근까지 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 단독주택으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측 및 서측 일부를 폭 약 1.5m내외의 골목도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 역사문화환경보존지역(300
미터), 마을경관관리지역, 하수처리구역(남해읍), 중점경관관리구역(집중개발형)에 속합니
다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 건으로서,
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌치장, 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시 및 목재 이중창호 등.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본 건물의 의뢰목록상 면적은 67.32㎡이나, 실측사정 면적은 약 95.2㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 토지 일부 ‘도로’로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[2] 건물은 공부상 67.32㎡이나 실측사정 면적은 약 95.2㎡로 상이한 바, 실측사정 면적을 기준으로 평가하고, 부속된 철재 계단은 해당 건물가격에 포함하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30724 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 585-7번지 (신주소: 경상남도 남해군 오동로 3-4)

용도: 단독주택

감정가: 100,981,600원

토지 면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물 면적: 공부상 67.32㎡ (약 20.4평), 실측 약 95.2㎡ (약 28.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건물 구조: 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층

건축년도: 1983년

1.1. 입지조건

주위 환경: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 소재, 남해병원 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지의 동측 및 서측 일부가 약 1.5m 내외의 골목도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 마을경관관리구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본 건은 말소기준권리(근저당, 2019-03-15) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (2019-03-15, 48,000,000원).

* 이 외 가압류, 다른 채권자의 임의경매, 소유권 이전(상속) 등기가 있으나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 59,010,463원.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대비하여 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 병원 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 아파트, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 남해병원이 인접해 있어 의료 시설 이용이 편리합니다. 주변 상가 및 마트 등 이용 가능합니다.

교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역 내에 위치하므로 접근 가능한 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 단독주택 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 공부상 면적과 실측 면적 상이: 공부상 67.32㎡이나 실측 약 95.2㎡로, 약 27.88㎡ (약 8.4평)의 면적이 실제 더 넓게 사용되고 있습니다. 이는 평가에는 반영되었으나, 향후 행정 처리 등에 있어 유의가 필요할 수 있습니다.

토지 일부 도로 이용: 토지 일부가 폭 약 1.5m 내외의 골목도로로 이용 중이며, 평가 시 이를 감안하였습니다.

경계 불명확: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

건물 노후: 1983년 건축된 건물로, 재건축 또는 대규모 리모델링이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 점유자와의 관계 및 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남해읍 내에 위치한 단독주택으로, 실측 면적이 공부상 면적보다 넓어 실제 활용 가치가 높은 점이 장점입니다. 남해병원 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 1983년 건축된 노후 건물이며, 토지 일부가 도로로 이용 중이고 경계 확인이 필요한 점은 고려해야 할 사항입니다. 임대차 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다는 점은 명도 부담을 줄일 수 있으나, 점유 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

실측 면적이 넓어 증축 또는 개축 시 활용 가치 상승 기대.

주변 편의시설(병원, 상가) 이용이 편리한 입지.

감정가 100,981,600원 대비 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정 시 투자 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 1983년에 건축된 단독주택으로, 주변에 최근 거래된 다세대 주택(2013년, 2022년 건축)의 매매가는 16,000만원, 1996년 건축된 빌라(67.68㎡)는 6,100만원에 거래되었습니다. 다세대 주택의 시세와 본건 단독주택은 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건의 감정가는 100,981,600원이며, 실제 사용 면적은 95.2㎡입니다. 건물 노후도, 토지 이용 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 범위 내에서, 현장 조사 후 건물 상태 및 점유 관계를 명확히 파악하여 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적인 관점에서 60,000,000원 ~ 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 수리 필요성, 주변 단독주택의 실제 거래가 등을 추가로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.