나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30695 [1] 경상남도 사천시 용현면 금문리 47-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 용현면 금문리 소재 '금문마을' 내에 위치하며, 부근은 간선도로변을 따라 근린생활시설, 후면 주택, 농경지 등으로 형성된 간선도로변의 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하여 일반대중 교통사정은 비교적 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고이며, 사다리형의 토지로서 인접필지와 일단의 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

암측으로 폭 약 3~4m 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 자연취락지구,(2017-08-31)(금문), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(허가구역 지정기간: 2024.06.18 ~ 2027.06.17)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조(블록 보강) 강판지붕 단층건으로서,
사용승인일: 1973년
외벽: 전돌붙임 및 모르타르위 페인트마감 등,
내벽: 벽지마감 및 타일마감 등
창호: 새시 및 목재이중창 등임.

이용상태

기호(2) 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ), 제시외물건 기호(a)가 소재함.

공부와의 차이

기호(2) 제시목록 및 등기부등본상 지붕이 세멘기와지붕으로 되어 있으나 현황은 강철지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅂ) 매각포함.
-제시외 물건(감정서상 a 태양광설비) 매각포함.
-제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㅁ, ㅂ은 일부가 인접한 필지상에 걸쳐 있는 것으로 조사됨.
-목록[2] 공부상 지붕 세멘기와지붕으로 되어 있으나 현황 ‘강철지붕’임.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30695 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO (주식회사한빛자산관리대부)

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 용현면 금문리 47-6

용도: 단독주택 (농가주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 135.00㎡ (약 40.84평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

건물 제시외면적: 76.30㎡ (약 23.08평)

감정가: 88,408,040원

1.4. 건축물 정보

건물 용도: 주택

건축 구조: 목조 (블록 보강)

지붕: 공부상 세멘기와지붕이나 현황 강철지붕으로 조사됨.

사용승인일: 1973년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 금문리 소재 '금문마을' 내에 위치하며, 부근은 간선도로변을 따라 근린생활시설, 주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하여 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

토지는 대체로 등고하며 사다리형으로 인접 필지와 일단의 주택부지로 이용 중입니다. 암측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.06.18 ~ 2027.06.17)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 소유권이전 (박정돈, 1987.01.12)

* 소유권이전 (박가연 외 1명, 2023.10.19, 협의분할에 의한 상속)

* 강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 2025.03.18, 말소기준권리)

* 건물 등기부:

* 소유권보존 (박가연 외 1명, 2023.10.19)

* 강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 2025.03.18, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이옥순

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 1979.09.10

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 점을 유의해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 말소기준권리인 강제경매(2025타경30695)보다 선순위 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본 물건 인근 지역은 사천 우주항공복합도시 예정지로 지정되어 개발행위허가 제한 및 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 가능성을 시사합니다.

4.2. 지역 부동산 현황

사천시 용현면 지역은 전반적으로 토지 거래 가격 변동에 대한 정보가 제한적이나, 개발 계획 발표 이후 관심도가 높아지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관광지

주변에는 금문마을을 중심으로 근린생활시설이 분포되어 있으며, 차량 이동 시 삼천포 용궁수산시장, 사천바다케이블카 등 관광 명소 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 학군에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주택지대에 해당합니다.

5.3. 혐오시설 현황

인근 지역에서 소각장 건립 추진 관련 뉴스가 있으나, 본 물건의 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설의 현황은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 개발행위허가 제한지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이옥순 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 경우 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 및 태양광 설비(a)가 매각에 포함되나, 일부 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㅁ, ㅂ)은 인접 필지에 걸쳐 있어 경계 확인 및 처리에 주의가 필요합니다.

6.4. 공부상 내용과 현황의 차이

건물의 지붕이 공부상 세멘기와지붕이나 현황 강철지붕으로 차이가 있으며, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

6.5. 토지거래계약허가구역 (2024.06.18 ~ 2027.06.17)

해당 기간 동안 토지 소유권 이전 시 허가를 받아야 하므로, 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천 우주항공복합도시 예정지 인근에 위치하며, 향후 개발 가능성이 있는 지역에 소재합니다. 단독주택으로 사용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 그러나 개발행위허가 제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제약이 따릅니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상이며, 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있는 점, 공부와 현황의 차이점 등은 명도 및 권리 관계 파악 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 사천 우주항공복합도시 개발 예정지 인근: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가능.

* 비교적 저렴한 감정가: 현재 시세 대비 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 88,408,040원입니다. 현재 주변 실거래가 및 유사 물건에 대한 상세 정보가 부족하나, 토지거래허가구역 및 개발행위허가제한구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재 등의 요소를 고려할 때, 현 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적인 단독주택의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많습니다. 제시된 정보와 외부 자료를 종합해 볼 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 88,408,040원의 70~80% 수준인 약 61,885,000원 ~ 70,726,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

다만, 이는 정보 부족으로 인한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 및 임차인과의 협의, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.