나이스옥션 법원경매 진주 2025타경596 [1] 경상남도 사천시 사남면 초전리 773 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 사남면 초전리 소재 ""초전마을회관"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 주
택, 농경지 등으로 형성된 농경지대임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 주거나지임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04) , 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-113호
선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

물건 비고

-주거나지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경596 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 초전리 773

용도: 대지 (주거나지)

감정가: 91,160,000원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

토지지분: 212㎡ (약 64.13평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사천시산림조합 (근저당 및 임의경매 등기 정보에 따름)

주의사항: 주거나지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 토지는 경상남도 사천시 사남면 초전리 소재 "초전마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 농경지 등으로 형성된 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을13 (2021-04-23, 근저당, 사천시산림조합, 78,000,000원)

소유권이전: 갑5 (2017-04-28, 신승태)

근저당: 을13 (2021-04-23, 사천시산림조합, 78,000,000원)

지상권설정: 을14 (2021-04-23, 사천시산림조합, 말소)

임의경매개시결정: 갑8 (2025-03-18, 사천시산림조합, 50,468,208원)

가압류: 갑9 (2025-05-30, 한국씨티은행, 71,507,348원)

등기부채권 총액: 149,507,348원

3.2. 말소 및 인수 권리

제시된 등기부 정보에 따르면, 말소기준권리인 근저당(을13)보다 후순위인 지상권 설정(을14), 임의경매 개시 결정(갑8), 가압류(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다.

이는 등기부 요약에서 지상권설정(을14)이 '말소'로 표시된 것과 상반되는 내용으로, 매각 후 지상권이 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 토지는 농경지대 내 주거용으로 이용되는 토지로, 주변에 주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업과 관련된 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 개발 현황

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 관련 건축 행위가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농경지대 및 주택 밀집 지역 특성상, 대규모 편의시설보다는 지역 공동체 기반의 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 사천시내 중심지와의 접근성에 따라 편의시설 이용이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 엄격한 제한이 있을 수 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되어 있어 도로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하여 가축 사육이 제한됩니다.

6.2. 권리 관계 불확실성

등기부상 지상권 설정이 '말소'로 기재되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시된 부분은 낙찰자가 지상권을 인수해야 할 위험을 내포하고 있습니다. 이는 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 기타 임대차 관련 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면에 위치한 대지로서, 주거지역 내 농경지대에 속해 있습니다. 비행안전구역 지정 등 개발에 영향을 줄 수 있는 규제 사항이 존재하며, 특히 지상권이 매각 후 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있어 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 토지 가치: 감정가 대비 시장 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 제한적 개발 가능성: 주거지역 내 토지로서, 향후 건축 행위의 잠재력을 가질 수 있습니다 (단, 엄격한 개발 제한 사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 토지 실거래가, 향후 개발 가능성 및 제약 조건, 제반 경비 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사와 현장 조사가 필요합니다. 인수되는 권리(지상권 등)가 있을 경우, 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.