나이스옥션 법원경매 진주 2025타경574 [1] 경상남도 진주시 평안동 117 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건 토지는 경상남도 진주시 평안동 소재 갤러리아백화점 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 상업시설과 후면 주택지대 등으로 형성되어 있음.
기호(3) : 본건 토지는 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주보건대학 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(3) 공히 차량 접근은 가능하며, 시내에 위치하며 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로, 현황 단독주택(다중주택) 부지로 이용중임.
기호(3) : 장방형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.
기호(3) : 서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주보건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 2016.03.22)
외벽 : 돌붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 하이샤시창호임.

기호(4) : 시멘트블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1978.05.13)
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

기호(2) : 단독주택(다중주택)(1층 2가구, 2층 4가구, 3층 4가구)으로 이용중임.
기호(4) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.
기호(4) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(4) 건물에 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재함.
(ㄱ)판넬조 판넬지붕 단층(보일러실) : 약 1㎡

공부와의 차이

기호(4) 건물에 의뢰목록상 2층이 있으나, 현황 '멸실' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 단독주택, 다중주택으로 이용중임.
-목록[5] 현황 ‘도로’로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경574 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 평안동 117

* 용도: 다중주택

* 감정가: 365,519,100원

* 토지면적: 103.50㎡ (약 31.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 192.03㎡ (약 58.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 목록 단독주택, 다중주택으로 이용중임.

* 목록 현황 ‘도로’로 이용중임.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 평안동 소재 갤러리아백화점 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 상업시설과 후면 주택지대 등으로 형성되어 있음. 별도로 기호(3) 토지는 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주보건대학 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 시내에 위치하여 제반 교통사정은 양호함. 서측으로 노폭 약 4미터(기호 1) 및 약 3미터(기호 3)의 도로와 각각 접함.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 438,618,264원

* 말소기준권리: 2016년 12월 14일자 제일새마을금고 근저당권 (을8, 을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-30, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-07, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2024-01-31, 확정 2025-04-30, 배당 2025-04-30, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-11, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-03-27, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-01, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 경상남도 진주시 평안동 및 상봉동에 위치하며, 평안동 일대는 노변 상업시설과 주택지대가 혼재된 지역으로, 상업시설 이용이 편리합니다. 상봉동 일대는 다가구주택 및 정비된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역(기호 1)과 제2종일반주거지역(기호 3)으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성 및 업종 활용에 유연성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 갤러리아백화점, 진주보건대학 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 진주중학교, 진주보건대학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 주택지대와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보: 본 건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우로, 권리관계 및 채권 채무 내역을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 공동담보로 인해 물건의 가치보다 높은 채무가 설정되어 있을 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 매수인은 일체의 권리를 승계하거나 정리해야 합니다.

* 도로 이용: 목록의 경우 현황 '도로'로 이용 중이라는 점은 토지의 실제 이용 및 경계에 대한 추가 확인이 필요하며, 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 멸실: 기호(4) 건물은 공부상 2층이 있으나 현황 '멸실' 상태로, 공부와의 차이가 존재합니다.

* 제시외 건물: 기호(4) 건물에 약 1㎡ 규모의 보일러실(판넬조)이 제시외 건물로 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 진주시 평안동 및 상봉동 지역에서 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역 특성상 상업지역에 일부 유흥업소 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 평안동과 상봉동에 걸쳐 있는 다중주택으로, 상업지역과 주거지역에 모두 걸쳐 있어 입지적 장점이 있습니다. 감정가는 3억 6천5백만원대이며, 총 채무액은 4억 3천8백만원대를 초과하고 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보, 도로로 이용 중인 토지 등 복잡한 권리관계와 물건 현황이 존재하므로 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역과 주거지역에 걸친 입지: 다양한 용도 활용 및 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 신축에 가까운 건물: 2016년 사용 승인된 주건축물(기호 2)은 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 백화점, 대학, 시내 접근성이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 명도 관련 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 365,519,100원입니다. 주변 유사 물건의 최근 시세 자료를 분석한 결과, 진주시 평안동 및 상봉동 지역의 다중주택 및 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건과 유사한 조건(면적, 준공 연도, 입지)의 물건 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 본건은 두 개의 지역에 걸쳐 있으며, 주건축물이 비교적 최근에 건축되었다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동성이 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 120% 범위에서 형성되나, 본 건의 경우 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

인근 시세 및 지역 개발 전망, 그리고 본건의 특수 물건 정보(중복사건, 공동담보, 도로 이용 토지 등)를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려할 수 있으며, 적극적으로 참여한다면 감정가 이상도 고려될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 임대 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 약 292,000,000원 ~ 365,000,000원.

참고: 위 금액은 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.