나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30675 [1] 경상남도 진주시 문산읍 소문리 153-48 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 '문산초등학교' 북동측 에 위치하며 주위는 기존주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형으로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건으로서 (현황 스레트 위 강판지붕)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 장판깔기 등
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-지상에 제시외 건물 기호 ㄱ 내지 ㄷ이 소재하며 제시외 건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함.
-목록[2] 공부상 시멘트 블록조 스레트지붕이나 현황 “스레트 위 강판지붕”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30675 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 소문리 153-48 (신주소: 진주시 소문길31번길 11-1)

용도: 단독주택

감정가: 178,392,250원

토지면적: 243.00㎡ (약 73.51평)

건물면적: 78.21㎡ (약 23.66평)

제시외 건물 면적: 41.15㎡ (약 12.45평) (매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO

건축물 현황

구조: 시멘트 블록조

지붕: 슬레이트 (현황: 스레트 위 강판지붕)

사용승인일: 2001.06.23

1층 단독주택

특이사항:

- 일괄매각.

- 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ)은 매각에 포함됩니다.

- 공부상 지붕은 스레트지붕이나 현황은 스레트 위 강판지붕입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 '문산초등학교' 북동측에 위치하며, 주위는 기존 주택들이 형성된 조용한 주택가입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2004년 11월 3일 접수된 동진주새마을금고의 근저당권 (을1)으로 판단됩니다. 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 113,000,000원 (말소기준권리보다 선순위 채권 및 현재 경매 신청 채권 제외)

인수되는 권리:

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 명시된 권리 외에 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자 유무 및 대항력, 보증금/차임 내역 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 주거지역에 위치한 단독주택으로, 일반적인 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변은 주택가로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 문산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변은 기존 주택가로 형성되어 있어 주거 편의성이 보통 수준입니다.

편의시설 및 혐오시설:

제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 또는 혐오시설(공장, 쓰레기 처리장 등)에 대한 정보는 확인할 수 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정서상 ㄱ~ㄷ으로 표시된 제시외 건물 41.15㎡가 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리(철거, 원상복구 등) 계획 및 비용을 고려해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 건물 지붕의 현황(스레트 위 강판지붕)과 공부상 내용(스레트지붕)이 다릅니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 추후 하자 보수 또는 원상복구 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 보증금이 0원이더라도 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 할 리스크입니다. 실제 점유자가 존재하며 대항력을 갖춘 경우, 보증금 외의 추가적인 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접면: 남동측으로 2미터 내외의 좁은 도로에 접해 있어, 차량 진출입이나 대형 차량의 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문산초등학교 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 문산읍의 주택가에 위치한 단독주택으로, 문산초등학교와 인접하여 교육 여건이 비교적 양호한 편입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 점을 특징으로 합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크로 철저한 확인이 필요합니다. 2미터 내외의 좁은 도로에 접해 있는 점은 일부 불편함을 야기할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 조용한 주택가에서 단독주택을 찾는 실수요자에게 적합합니다.

* 제시외 건물을 포함하여 활용 가능성이 있으며, 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인근이라는 점은 자녀가 있는 가정에 매력적인 요소입니다.

* 감정가 대비 권리 분석이 명확하고, 적절한 가격에 낙찰받는다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 자료가 부족하며, 해당 물건과 같은 단지 또는 건물 유형에 대한 구체적인 시장 가격 정보가 없습니다.

참고로, 물건의 감정가는 178,392,250원이며, 등기부채권 총액은 113,000,000원입니다. 현재 강제경매 신청 채권액은 49,596,054원입니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 물건의 상태, 위치, 시장 상황, 그리고 본건의 경우 임차인 관련 미상 정보 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 관련 불확실성으로 인해, 입찰 희망가는 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다. 입찰 전 임차인 현황에 대한 추가적인 조사를 통해 정확한 리스크를 파악한 후, 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.