나이스옥션 법원경매 진주 2025타경579 [1] 경상남도 진주시 평거동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 평거동에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지내 세장형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로가 소재함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거1)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-30)( 아이소크라테스유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 평스라브지붕 2층 건물로
외 벽: 치장벽돌 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의 요함.
-제시외 건물[감정서상 (ㄱ)~(ㄹ)] 매각포함.
-명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경579 (1) 경상남도 진주시 평거동 720-6 단독주택 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경579 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 720-6

용도: 단독주택

감정가: 361,866,670원

토지면적: 215.30㎡ (약 651.3평)

건물면적: 198.71㎡ (약 601.1평)

건물구조: 시멘트 벽돌조 평스라브지붕 2층 건물

건축년도: 1999년 4월 16일 준공

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 평거동에 위치하며, 주변은 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거1)), 가축사육제한구역, 상대보호구역(아이소크라테스유치원)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 19일 접수된 상봉새마을금고 근저당권(을4)입니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 09월 01일

* 확정일자: 2020년 08월 14일

* 배당신고일자: 2025년 05월 29일

* 대항력: 있음

2.3. 주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하므로, 보증금 인수 여부 등 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정서상 (ㄱ)~(ㄹ)의 제시외 건물(50.00㎡)은 매각에 포함됩니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

2.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 521,398,407원

건물 등기부채권 총액: 526,694,875원

3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본건과 같이 단독주택이 아닌 다세대 주택에 대한 정보로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역(진주시 평거동) 내에서 다세대 주택의 경우, 2천만원대부터 7천만원대까지 다양한 거래 사례가 확인되었습니다. 본건 단독주택의 감정가는 3억 6천만원대로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 일반적인 단독주택 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 주위환경: 전형적인 주택지대로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 보통 수준으로, 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 인근에 기본적인 편의시설(마트, 소규모 상점 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 아이소크라테스 유치원이 인근에 위치한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주택지대의 특성상 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 입지 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력: 김 임차인은 2017년에 전입하여 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 신고일 등을 고려할 때 낙찰자가 임차인 보증금 관련 문제에 관여될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 경계 불확정: 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 이는 향후 재산권 행사나 건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 평거동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지와 건축 면적을 갖추고 있습니다. 주거지대로서 입지 조건은 무난하며, 일상의 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명확한 경계 확정을 위한 측량이 요구되는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상의 채무 총액이 상당하므로 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다. 제시외 건물 매각 포함은 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 희소성 및 활용도: 토지를 활용한 증축, 리모델링 등 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 계획된 주택지구(평거1) 내에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 임차인 및 경계 불확정 등의 리스크를 고려하여 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 361,866,670원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인, 경계 불확정

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 대항력으로 인한 잠재적 부담 주의)

상기 리스크 요인들을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 253,000,000원 (감정가의 70%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 307,000,000원 (감정가의 85%)

따라서, 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 더욱 면밀히 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.