나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30657 [1] 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 540-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 소재 ""이반성면사무소"" 동측 원거리에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서 전(버섯재배사)임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 및 제시외 기계가 소재함.(지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-1 ~ 2-14) - 경량철골구조 경량철골구조지붕 1층 건물(사용승인일 : 2016.08.01)로서,
벽 체 : 스티로폼 위 단열페인트마감, 판넬마감 등
바 닥 : 콘크리트 미장 마감.

기호 (2-15) - 경량철골구조 경량철골구조지붕 1층 건물(사용승인일 : 2016.08.01)로서,
벽 체 : 스티로폼 위 단열페인트마감, 판넬마감, 내부 벽지, 타일마감 등
바 닥 : 하드너, 장판지 마감 등.

이용상태

기호 (2-1 ~ 2-13): 버섯재배사로 이용 중임.
기호 (2-14) : 창고로 이용 중임.
기호 (2-15) : 사무실로 이용 중임.

설비내역

기호 (2-1 ~ 2-13): 냉방설비, 기타설비, 되어 있음.
기호 (2-15) : 위생 및 급배수설비, 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠ 경량철골구조 강판지붕 단층(가추) : 약 160㎡
제시외건물㉡ 판넬조 판넬지붕 단층(가추) : 1.5㎡
제시외건물㉢ 판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 1.8㎡
제시외건물㉣ 판넬조 판넬지붕 단층(물탱크실) : 12㎡
제시외기계ⓐ : 수변전설비

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-23호 기계.기구목록 수변전설비 1식(감정평가서 참조) 매각포함.
-목록[1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함), 2025.04.24.자 이반성면 사실조회 회신서 참조.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각포함. 제시외 건물 ‘ㄹ’는 인접지상(하곡리 1035)에 소재함.
-목록[2] 감정서상 [2-1] ~ [2-13] 건물(버섯재배사) 운영에 필요한 부대시설인 냉방시설, 가습시설, 쿨러설비 등 공조설비 등이 되어 있으며, 건물에 포함하여 평가함.
-이설 및 철거가 용이한 감정서상 [2-15] 건물 옆에 소재하는 냉동창고 매각에서 제외함(소유자 불분명).
-감정서상 [2-15] 건물은 현황 사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30657 (1) [cite: Provided text]

경매구분: 부동산 임의경매 [cite: Provided text]

채권자: 부OOOOOOO (부경양돈협동조합) [cite: Provided text]

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 540-3 [cite: Provided text]

용도: 동물 및 식물 관련 시설 (버섯재배사) [cite: Provided text]

감정가: 1,142,425,680원 [cite: Provided text]

1.3. 면적 정보

토지면적: 4900.00㎡ (약 1482.3평) [cite: Provided text]

건물면적: 2484.55㎡ (약 751.6평) [cite: Provided text]

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 [cite: Provided text]

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 토지는 경상남도 진주시 이반성면 소재 '이반성면사무소' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임 [cite: Provided text].

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임 [cite: Provided text].

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형 평지로서 전(버섯재배사)으로 이용 중임 [cite: Provided text].

서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있음 [cite: Provided text].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한) 및 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)에 해당함 [cite: Provided text].

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 을8 근저당권 (부경양돈협동조합, 2024-01-26, 468,000,000원) [cite: Provided text].

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨 [cite: Provided text].

3.2. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 총 채권액은 1,068,000,000원이며, 건물 등기부상 총 채권액도 1,068,000,000원임 [cite: Provided text].

최근 임의경매 개시결정은 부경양돈협동조합에 의해 2025-03-04에 접수되었음 (사건번호 2025타경30657) [cite: Provided text].

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인은 두 명이며, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨 [cite: Provided text].

- 임차인: 강현근, 보증금: 1,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2024-07-10 [cite: Provided text].

- 임차인: 김홍주, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-17 [cite: Provided text].

총 인수 보증금은 0원으로 예상됨 [cite: Provided text].

3.4. 인수되는 권리

본 매각물건은 일괄매각이며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨 [cite: Provided text].

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 확인이 필요함. 현재 제공된 정보만으로는 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 간주됨 [cite: Provided text].

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 이반성면 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역임 [cite: Provided text].

부근에 '이반성면사무소'가 위치해 있어 행정 편의성은 보통 수준임 [cite: Provided text].

4.2. 시설 및 용도

주요 건물 용도는 동물 및 식물 관련 시설(버섯재배사)로 평가되었으며, 이에 필요한 냉방, 가습, 공조 설비 등이 되어 있음 [cite: Provided text].

이용상태에 따라 버섯재배사, 창고, 사무실 등으로 활용 중임 [cite: Provided text].

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 편의시설에 대한 정보는 상세히 제공되지 않음 [cite: Provided text].

대상 토지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 사료됨 [cite: Provided text].

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 증빙

본 건 토지는 농지일 가능성이 있어, 취득 시 농지취득자격증명 또는 농지가 아님을 증명하는 서류 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 함 [cite: Provided text].

6.2. 제시외 건물 및 부대시설

* 제시외 건물 'ㄹ'은 인접 토지(하곡리 1035)에 소재하고 있어, 이에 대한 소유권 또는 이용 관련 분쟁 가능성이 존재함 [cite: Provided text].

* 감정서상 [2-15] 건물 옆에 소재하는 냉동창고는 소유자 불분명으로 매각에서 제외되었으나, 인접성으로 인한 잠재적 문제 발생 가능성을 고려해야 함 [cite: Provided text].

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계, 기구, 수변전설비 등이 매각에 포함되어 있으나, 개별적인 관리 및 유지보수 필요성을 검토해야 함 [cite: Provided text].

6.3. 임대 관계 및 명도

임대 관계가 미상으로 조사되었음 [cite: Provided text]. 비록 현재 임차인들은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

보전관리지역이며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필수적임 [cite: Provided text].

7. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지 면적과 동물 및 식물 관련 시설로 활용 가능한 신축 건물(2016년 사용승인)을 갖추고 있어, 해당 업종의 사업장으로 활용 가치가 높은 것으로 판단됩니다 [cite: Provided text]. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 보통 수준이며, 주위 환경은 농경지 및 임야와 혼재된 지역입니다 [cite: Provided text]. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 요구, 인접지에 위치한 제시외 건물, 그리고 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다 [cite: Provided text]. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 강구한다면, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 안정적인 사업 운영 또는 시세 차익을 기대할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4900㎡(약 1482평)의 넓은 토지 면적은 사업 확장 또는 추가 시설 설치에 유리합니다 [cite: Provided text].

* 특정 용도 최적화: 동물 및 식물 관련 시설(버섯재배사)로 적합하게 설계 및 설비되어 있어, 해당 분야의 전문 사업에 바로 활용 가능합니다 [cite: Provided text].

* 신축 건물: 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 보수 없이 활용 가능성이 높습니다 [cite: Provided text].

* 권리관계 명확: 인수해야 할 권리나 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 이전 과정이 비교적 명확합니다 [cite: Provided text].

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,142,425,680원을 기준으로 하되, 제반 권리 관계, 제시된 리스크 요인, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만을 바탕으로 정확한 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 통상적으로 경매에서는 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰이 진행되는 경우가 많습니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 9억 1천만원 ~ 10억 8천만원 사이에서 전략적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.