나이스옥션 법원경매 진주 2025타경569 [1] 경상남도 진주시 금산면 장사리 705 진주금산두산위브 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경569 [1] 경상남도 진주시 금산면 장사리 705 진주금산두산위브 101동 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경569
• 주소: 경상남도 진주시 금산면 중장로154번길 47 진주금산두산위브, 101동 4층402호
• 용도: 아파트

진주지원 경매5계 2025타경569 | 소재지: 경상남도 진주시 금산면 중장로154번길 47 진주금산두산위브, 101동 4층402호 | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 268,100,000원 | 용도: 아파트

1. 진주지원 2025타경569 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경569 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 705 진주금산두산위브 101동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 383,000,000원

토지면적: 93.96㎡ (약 28.42평)

건물면적: 170.36㎡ (약 51.53평) - 전용면적 기준 추정 (분양면적 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: '금산면사무소' 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층 건물 중 4층 402호.

- 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 개별난방 설비 등 기본 시설 완비.

- 토지 이용상태: 아파트 건부지로 이용 중인 부정형의 완경사지.

- 인접 도로상태: 단지 남서측 및 북측으로 차량진출입로 소재.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타사항: 임대관계 미상. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 외부 관찰, 동일 단지 평가사례 및 탐문 조사에 의거함.

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 '진주금산두산위브' 아파트로, 금산면사무소가 북측 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경이 잘 갖추어진 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 단지 내 남서측과 북측으로 차량 진출입로가 확보되어 있습니다. 진주 금산면은 시내와 가까워 개발이 잘 되어 있는 지역이며, 인구 밀도도 높은 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, '대항력 주의 요함'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 물건에 전입신고가 되어 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인이 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 임차인의 보증금 또는 차임을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 현황, 대항력 유무 및 인수 금액 등을 철저히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 상세한 권리관계는 법원 집행관의 현황 조사서 및 기타 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

진주 금산면 일대는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설이 발달한 지역으로 판단됩니다. 대형마트나 백화점과 같은 광범위한 상업시설보다는, 생활에 필요한 기본적인 상점(마트, 병원, 학원, 식당 등)이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 금산면사무소 인근이라는 점은 행정 및 공공 서비스 접근성을 높여주며, 아파트 단지 자체의 배후 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 보통 수준이며, 단지에서 가까운 도로망을 통해 진주시내 및 인근 지역으로 이동이 가능합니다. 지방도 1009호선 등이 이 지역을 지나며, 도로 확포장 사업으로 교통 여건이 개선되고 있습니다. 시내버스 노선도 운행되고 있으며, 금산면사무소 인근 정류장에서 이용 가능합니다.

교육: 금산면 지역에는 금산초등학교, 금호초등학교, 진주동중학교 등이 위치해 있습니다.

편의시설: 금산면사무소, 우체국, 병원, 마트, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 밀집해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변환경: 공동주택 단지가 주를 이루는 주거 지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 주의 요함' 사항입니다. 임차인과의 관계 정리에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나, 명도 과정에서 시간이 지연될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 현재 누가 거주하고 있는지, 어떤 조건으로 거주하고 있는지 파악하기 어렵다는 점에서 추가적인 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 가축 사육이 제한됩니다. 최근 진주시 내동면 지역에 쓰레기 소각장 및 분뇨처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있어, 환경 시설에 대한 지역 주민들의 민감성을 고려할 필요가 있습니다. 그러나 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재 파악되지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 금산면의 아파트로서, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성과 주위 환경은 양호한 편이며, 아파트로서 갖춰야 할 기본 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, '대항력 주의 요함'이라는 권리상의 중대한 쟁점이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 이 부분을 명확히 해결할 수 있다면, 지역 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 내 안정적인 주거 수요: 금산면은 진주시와 인접하여 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

2. '대항력' 문제 해결 시 시세차익 기대: 임차인 관련 문제를 명확히 해결하고 명도를 완료한다면, 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. 생활 편의시설 접근성: 면사무소를 비롯한 다양한 편의시설이 인접하여 높은 생활 편의성을 제공합니다. (금산초, 금호초, 진주동중 등 교육시설 인접 가능성)

4. 개발 가능성: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계