나이스옥션 법원경매 진주 2025타경559 [1] 경상남도 진주시 명석면 신기리 594 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 명석면 신기리 소재 ""솔기저수지"" 북동측 원거리에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 불가능하고, 일반적 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외 수목ⓐ가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-토지 지상에 석축이 소재하며, 토지에 포함하여 평가함.
-제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경559 (1)

소재지: 경상남도 진주시 명석면 신기리 594

용도: 전

감정가: 38,985,000원

토지면적: 2559.00㎡ (약 774.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합

물건명세서 작성일: 2025-12-19

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 경상남도 진주시 명석면 신기리 소재 "솔기저수지" 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 불편한 것으로 파악됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 급경사지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지로, 토지로 진입할 수 있는 도로가 직접 연결되어 있지 않습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

2.6. 제시외 물건 및 공부상 차이

토지 지상에 석축이 소재하며 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다. 또한 제시외 수목(감정서상 a)도 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 14일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 3,011,162,950원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김쇠권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 상태입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.6. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권이전 (이민재, 2015-12-14)

* 소유권이전 (최만수, 2022-06-24, 매매금 42,500,000원)

* 근저당권 (진주남부농업협동조합, 2022-07-14, 24,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (서호새마을금고, 2024-08-07, 2,987,162,950원)

* 임의경매 (진주남부농업협동조합, 2025-03-04, 21,060,128원)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건지는 농가주택, 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 형성

주변 지역의 개발 정도와 인프라를 고려할 때, 별도의 상권 형성은 어려울 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"솔기저수지"가 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 위주로 구성되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 매우 제한적이며 대중교통 이용이 불편하여, 도심 접근성은 낮은 편입니다.

5.3. 편의시설

구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주변 환경으로 미루어 생활 편의시설 접근은 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

6.2. 맹지 및 급경사

지적도상 맹지이며 급경사 토지라는 점은 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 권리관계가 복잡했던 흔적이 있습니다. (단, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 진주시 명석면 신기리의 생산관리지역 내 농지(전)로서, 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하며, 지적도상 맹지이고 급경사 토지라는 점은 토지의 실질적인 활용 가치를 낮추는 주요 요인입니다. 무엇보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 필수적인 낙찰 조건이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금을 잃게 되는 큰 위험이 존재합니다. 주변 환경 또한 농경지 및 임야 위주로 개발이 제한적이어서 상권이나 생활 편의시설의 발달을 기대하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 농지법 규제 확인: 가장 우선적으로 농지취득자격증명 발급이 가능한지, 가능하다면 어떤 조건이 필요한지 면밀히 확인해야 합니다.

* 향후 토지 활용 가능성 검토: 생산관리지역 내 토지로서 향후 개발 가능성이 있는지, 급경사와 맹지라는 제약을 극복할 수 있는 방안이 있는지 신중하게 검토해야 합니다.

* 주변 시세 비교: 해당 지역의 농지 및 임야의 최근 거래 사례와 가격 추이를 파악하여 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 발급 가능성, 맹지 및 급경사라는 입지적 제약, 농촌 지역이라는 점 등을 고려할 때 투자 가치가 매우 제한적일 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 개인의 투자 목적 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.