나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34117 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 1191-35 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34117 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 1191-35 대지 경매

• 사건번호: 2024타경34117
• 주소: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 1191-35
• 용도: 대지

진주지원 경매6계 2024타경34117 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 1191-35 | 감정가: 2,784,338,000원 | 최저가: 1,949,037,000원 | 용도: 대지

1. 부동산 강제경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경34117 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 1191-13

용도: 대지

감정가: 2,784,338,000원

토지면적: 9,007.00㎡ (약 2,726.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 2 지상에 이동 용이한 컨테이너 2동 매각 제외

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 "제민마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 곤양천, 마을 내 주택, 농경지 및 임야, 주거나지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 지역 내 일반적인 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본건으로 향하는 전원주택단지 진출입로는 노폭 6-8미터 내외로 개설되어 있으며, 진출입로 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 인접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 대진일반산업단지가 조성 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 산업단지 내 일부에서 산업폐기물 처리장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 동일 부동산에 대한 여러 경매 절차가 진행 중이거나 연관된 사건이 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 및 매각 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

'일괄매각' 조건이 있으나, 본건은 토지만 매각 대상입니다. 목록 2 지상의 이동 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 인수 대상이 아닙니다.

일반적인 강제경매의 경우, 경매 신청 채권자의 권리가 가장 우선시되며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 중복사건 표기 등을 고려하여, 정확한 권리관계는 법원 문건 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 파악되어, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지는 주로 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 직접적인 상업 시설이 밀집한 중심 상권으로 보기는 어렵습니다.

주변에 '제민마을회관'이 있어 마을 공동체의 중심지 역할을 하고 있으며, 곤양천이 인접하여 자연 환경은 우수한 편입니다.

대진일반산업단지가 조성 중이라는 점은 향후 주변 지역의 편의 시설 확충이나 인구 유입 가능성을 높일 수 있으나, 현재 시점에서는 농촌 생활권의 범주에 해당합니다.

1.5. 생활정보

본건은 사천시 곤양면에 위치하며, 곤양면 소재지는 지역 거점 도시로 발전하기 위한 종합 정비 사업이 추진된 바 있습니다.

주변 생활 편의 시설로는 마을회관이 있으며, 더 넓은 범위의 생활 편의 시설은 사천시 읍내나 인근 진주시로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

자연 환경으로는 곤양천과 인근 임야 등이 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 사천 곤양산은 하이킹을 즐기기에 좋은 장소로 알려져 있습니다.

또한, 곤양면 지역에서는 장애인 시설에 대한 봉사 활동 등 지역 공동체 활동이 이루어지고 있어, 지역 사회의 온정을 느낄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지이용계획상의 여러 제한 사항입니다. 본건 토지(기호 8, 15)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

- 자연녹지지역: 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 상당한 제한이 따르며, 개발 행위 시 관련 법규 및 조례를 면밀히 검토해야 합니다.

- 가축사육제한구역: 특정 축종 사육에 제한이 있어 축산업을 목적으로 하는 경우 제약이 따릅니다.

- 비행안전제3구역(전술): 군사 시설과의 관계 및 비행 안전 확보를 위해 건축물의 높이, 건축 방식 등에 대한 제한이 적용될 수 있습니다.

'중복사건' 표기는 복수의 채권자나 이해관계인이 존재할 가능성을 시사하며, 권리관계 확인 및 매각 절차 진행에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

'매각 제외' 목록에 있는 컨테이너 2동의 경우, 명도 과정에서 문제가 발생할 소지가 없지는 않으나, 이동 용이한 물건으로 제외되어 큰 이슈는 아닐 것으로 예상됩니다.

'임대관계 미상'은 현황 조사 시 점유자가 있을 경우 명도 저항이나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 대지로서, 강제경매로 진행 중입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 다수의 개발 제한 구역에 해당하여 건축 행위 등에 제약이 많습니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 도심에 비해 편의 시설이 부족할 수 있습니다. 다만, 전원주택 단지 진출입로가 개설되어 있고 포장도로가 인접해 있어 접근성은 양호한 편입니다.

'중복사건'이라는 특이사항은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요하며, 추후 매각 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

개발 행위 제한으로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구되나, 특정 목적(예: 농업, 임업, 제한적 개발 등)을 가진 투자자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 9,007㎡ (약 2,726평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

2. 자연 친화적 환경: 곤양천이 인접하고 주변이 농경지 및 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 접근성: 마을 진출입로와 인접한 포장도로를 통해 접근이 용이합니다.

4. 지역 개발 가능성: 대진일반산업단지 조성 등 지역 개발 계획이 진행 중인 점은 향후 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

5. 저렴한 취득 가능성: 경매 물건 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

다만, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

- 개발 제한: 자연녹지, 가축사육 제한, 비행안전 구역 등으로 인한 개발 행위의 제약이 크므로, 토지 이용 계획을 명확히 해야 합니다.

- 중복 사건: 권리관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

- 농촌 지역의 한계: 생활 편의 시설 접근성이 낮을 수 있으며, 지역 경제 활성화 정도에 따라 자산 가치 상승이 더딜 수 있습니다.

- 폐기물 처리 시설 관련 갈등: 대진일반산업단지 인근에서 과거 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었던 점은 장기적인 지역 환경 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매6계