나이스옥션 법원경매 진주 2025타경505 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-60 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며
주위환경은 보통인 편이며,

기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고,

기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고,

기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임,

기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며,
기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태,
기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임.

기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임.
기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로,
인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임.
기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임

기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서
기호9, 10은 대부분 현환 도로로,
기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로,
기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태,
기호14, 17은 묘지,
기호19는 자연임지로 일부는 묘지,
기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고
기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고,
기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음.

기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고,
기호6은 지적도상 맹지이고,
기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고,
기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음.

기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호11-13은 지적도상 맹지,
기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고,
기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임

기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호2
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호3
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

기호5
보전관리지역
기호6
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호7
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호8
농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호9
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호10
보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호11, 12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지
기호13
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호14
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호15
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
기호16
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호17-20
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호21, 23, 24
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호22
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지

제시목록 외의 물건

1, 제시외 분묘 등
기호14 지상에 제시외 분묘 약2기,
기호17 지상에 4기,
기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람.

2, 제시외 수목 등
기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목,
기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임.

2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3의 매각가격은 수목포함 평가액임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경505 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-60

용도: 임야

토지면적: 783.00㎡ (약 236.78평)

감정가: 67,689,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합 (채권 총액 1,647,334,668원)

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각, 목록 3의 매각가격은 수목포함 평가액임

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리, 청계리, 자양리, 신안면 외송리 일대에 걸쳐 산재한 다수의 필지로 구성되어 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 전반적으로 보통 수준입니다.

기호 1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리 진자마을회관 서측 남사천 월편 인근에 위치합니다.

기호 5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약 530미터 지점에 위치합니다.

기호 9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 550미터 지점에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 일부 도로, 자연림지, 계단식 택지후보지, 콘크리트 포장된 도로 등으로 이용 또는 조성되어 있으며, 일부 필지는 남측으로 하향 경사진 지대에 위치합니다.

도로 접근성은 자동차 등 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하며, 일부는 현황 도로로 이용되거나 접하고 있습니다. 특히 기호 9-24는 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차 및 영농기구 등 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 09월 03일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매로 인해 근저당권(을1), 지상권설정(을2), 임의경매개시결정(갑2)은 소멸될 예정입니다.

그러나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 지상권은 인수될 수 있습니다. 이는 매우 중요한 인수 권리입니다.

임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 산청군 지역의 농경지, 임야, 주택지대가 혼재된 농촌 지역에 속합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농업 관련 활동 및 주거 공간이 형성되어 있습니다.

따라서 일반적인 상업적 상권 형성은 미미하며, 주로 지역 기반의 경제 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통 상황은 전반적으로 대중교통 이용이 불편한 편입니다.

기호 1-4 지역은 자동차 등 차량 접근은 가능하나, 관내 버스정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정이 보통 이하입니다.

기호 5-8 지역은 자동차 등 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정이 비교적 불편한 편입니다.

기호 9-24 지역은 소형 승용차, 영농 차량 접근이 가능하고 인근에 버스가 운행되나, 버스 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정이 비교적 보통인 편입니다.

주변 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘 기지권:

기호 14 지상에 제시외 분묘 약 2기, 기호 17 지상에 4기, 기호 19 지상에 4기의 분묘가 소재하고 있습니다.

분묘 기지권은 토지 사용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리이며, 이에 대한 법적 검토 및 처리가 필요합니다.

인수되는 권리:

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 하므로 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

토지 이용 제한:

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 토지의 활용 가능성을 크게 제한할 수 있습니다.

토지 현황 및 접근성:

일부 토지는 자연림지 상태이며, 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지도 있습니다.

일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하여 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

제시 외 물건:

기호 14, 17, 19 지상에 분묘가 존재하며, 이는 감정가에 반영되었으나 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

기호 2, 3, 6-8, 13, 16, 18-21 지상의 수목은 임지와 일체로 평가되었으나, 실제 취득 시 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 산청군 일대의 임야로, 다수의 필지로 산재되어 있습니다. 감정가는 67,689,000원입니다. 권리 관계에서는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되지만, 분묘기지권 의 존재와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 이 있다는 점은 매우 중요하며, 낙찰자가 인수해야 하는 핵심적인 리스크 요인입니다. 또한, 보전관리지역, 수변구역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하여 향후 개발 또는 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋지 않은 농촌 지역에 위치하고 있어 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

장기적인 관점에서 자연 보전이나 특정 목적(예: 임업, 일부 농업)을 위한 토지 확보를 고려할 수 있습니다.

분묘기지권 및 지상권 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면 토지 활용 가치가 일부 상승할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 가능성을 주시할 필요가 있습니다. 단, 현재로서는 뚜렷한 투자 유인 요인이 부족합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 67,689,000원입니다.

본건은 분묘기지권, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 복합적인 토지 이용 제한 등 중대한 권리 및 규제 리스크를 안고 있습니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 감정가 이하의 매우 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 분묘 및 지상권 관련 법률 자문, 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 감수할 수 있는 리스크 수준을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.