나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30628 [1] 경상남도 진주시 초전동 1492-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 '금성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도로변의 근린생활시설과 후면 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근은 가능하며, 시내에 위치하여 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형으로 남서측 하향의 급경사지이며, 현황 매실나무를 식재하여 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장된 현황 '도로'와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(매실나무) 약 80주가 식재되어 있으며, 관리상태는 좋지않음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 과수원으로 이용중이나 관리상태가 좋지 않음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 ㄱ) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 초전동 1492-3에 소재한 토지로서, 진주지원 2025타경30628 (1) 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다. 토지 면적은 4684.00㎡ (약 1417.42평)이며, 현황 과수원(매실나무 식재)으로 이용 중입니다. 감정가는 76,360,800원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30628 (1)

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1492-3

용도: 전

감정가: 76,360,800원

토지면적: 4684.00㎡ (약 1417.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주동부농업협동조합 (추정)

총 부채액: 607,880,260원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 진주시 초전동 소재 '금성초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 도로변에 근린생활시설이 분포하며, 후면으로는 농경지대 및 임야지대가 형성되어 있습니다. 초전동 일대는 도시개발사업이 진행되고 있는 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 시내에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 인근 도로망을 통해 진주 구도심 및 혁신도시 접근이 용이합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 3미터의 포장된 현황 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 상 소유권 이전 및 각종 권리 변동 내역이 확인됩니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 최선순위 지상권 설정: 을구 27번, 2020년 6월 18일, 진주동부농업협동조합, 목적: 건물 기타 공작물 또는 수목의 소유, 존속기간 30년. 본 지상권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 근저당권: 을구 32번, 진주동부농업협동조합, 총 채권액 420,000,000원 (말소 대상).

* 기타 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 다수 존재하나 모두 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 을구 32번 (2020년 12월 24일 접수) 진주동부농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (지상권)

을구 27번 지상권(진주동부농업협동조합)은 매각으로 인해 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 그러나, 2025년 3월 13일 및 2025년 12월 4일 자로 제출된 지상권 말소 동의서에 따르면, 부동산 매각 대금이 완납되면 즉시 지상권이 말소되는 것에 동의한다는 내용이 확인됩니다. 이는 매수인이 인수 후 말소 절차를 진행하거나, 매각 대금 완납 시 동의에 따라 말소될 가능성이 있음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 또한 "임대관계 : 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 진주시 초전동은 최근 몇 년간 신도시 개발이 활발히 진행되며 주거 및 상업 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 금성초등학교 인근 지역은 근린생활시설과 주택지가 혼합되어 있으며, 상권 형성이 점진적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

초전신도심 개발 사업의 진행과 함께 향후 지속적인 인구 유입 및 상권 발전이 예상됩니다. 특히, 학교와 주거 밀집 지역 인근이라는 점에서 잠재적인 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

진주시 내에는 영유아 육아용품 대여시설, 복지센터 등 다양한 편의 및 복지 시설이 운영되고 있습니다. 초전동 인근 지역은 이러한 공공 및 편의 시설에 대한 접근성이 점차 개선되고 있습니다.

5.2. 교육시설 접근성

본 물건은 금성초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

인근 지역(초전동)에는 생활 쓰레기 매립장 및 소각장 설치 관련 논의가 진행되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 환경 관련 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요건

본 물건은 용도가 '전(밭)'으로 되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 선순위 지상권 (말소 동의 여부)

비록 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리이지만, 지상권 말소 동의서가 제출되어 매각 대금 완납 시 말소될 가능성이 있습니다. 그러나 말소 절차 및 최종 확정 여부는 확인이 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 사건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 미납하는 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 시장 상황 변화 및 이전 유찰 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.4. 제시외 수목

감정평가서 상 제시외 수목(매실나무 약 80주)이 매각에 포함되어 있습니다. 현재 과수원으로 이용 중이며 관리 상태는 좋지 않은 것으로 평가되었습니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.6. 임대관계 미상

등기부상 임차인 현황에 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현황 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 법적 임차인의 존재 유무를 반드시 확인해야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 초전동이라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 76,360,800원으로, 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 금성초등학교 인근에 위치하며 교통이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 농지라는 점, 재매각 물건이라는 점, 그리고 매수인에게 인수되는 선순위 지상권(말소 동의서 제출 확인) 등의 권리관계는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 및 지상권 말소 관련 절차 및 비용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 초전동의 지속적인 개발 및 도시화로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 금성초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 매각 포함되는 제시외 수목(매실나무)의 활용 가능성.

* 지상권 말소 동의서 제출로 인한 인수 후 말소 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 재매각 물건인 점, 농지 취득 요건, 인수되는 지상권(말소 동의 확인) 및 기타 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.