나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30640 [1] 경상남도 진주시 대곡면 대곡리 산146-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대곡면 가정리에 소재하는 중촌회관 동측 원거리에 위치하며, 산간 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주위의 일반적인 교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 급경사지의 부정형 토지로 현황 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 현황 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 :
- 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-지분매각.
-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30640 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대곡면 대곡리 산146-5

용도: 임야

감정가: 5620200 원

토지면적: 128727.00㎡ (약 38936평)

매각대상 토지 면적 (지분): 16477.056㎡ (약 4986평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 대곡면 가정리 (감정평가서상 표기) 중촌회관 동측 원거리에 위치.

환경: 산간 임야 등으로 형성되어 있음.

교통: 본건 주위의 일반적인 교통사정은 불편한 편임.

인접 도로: 지적도상 맹지이나, 현황 임도가 개설되어 있음.

주변 환경 (혐오시설 관련): 해당 지역(진주시 대곡면)은 과거 동물화장장 설치 추진 시 주민들의 강한 반대에 부딪혔으며, 진주교도소 등 기존 혐오시설 언급 및 불법 쓰레기 투기 문제 등이 언론에 보도된 바 있습니다. 이는 해당 물건지 자체의 혐오시설이 아닌, 지역 내 환경 및 주민 갈등 관련 정보임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-02-25 창원지방법원 진주지원 강제경매개시결정 (주식회사한동페이퍼)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지분매각, 분묘기지권 성립 가능성 있음.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원 (임차인 없음)

등기부 요약: 2014년 김형섭 지분 이전 (김문대), 2025년 주식회사 한동페이퍼 강제 경매개시결정 (말소기준권리)

1.3. 상권분석

본건은 산간 임야 지역으로, 주변의 일반적인 교통사정이 불편하며 상업 시설이 발달되지 않은 지역으로 판단됩니다.

현황 자연림으로 이용 중이며, 직접적인 상권 형성은 어려운 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시 지역의 편의 시설과는 거리가 먼 산간 지역의 임야로, 도심의 생활 편의 시설 접근성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자 간의 재산권 분할 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 사용 및 처분에 제약을 야기할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않아 맹지 상태입니다. 현황 임도가 개설되어 있으나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 법적 규제를 받습니다.

* 지형적 제약: 급경사지의 부정형 토지로 현황 자연림 상태입니다.

* 지역 환경: 진주시 대곡면 일대에서 동물화장장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례 및 불법 투기 문제 등이 보도된 바 있어, 지역 주민들의 환경 민감도가 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 대곡면에 위치한 산간 임야로, 전체 토지의 일부 지분만이 매각되는 물건입니다.

지적도상 맹지이며 급경사지인 점, 그리고 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 사용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역 지정으로 인한 개발 행위 제한이 예상됩니다.

해당 지역(대곡면)은 과거 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례 및 불법 투기 문제 등이 보도된 바 있어, 지역 주민들의 민감도가 높을 수 있습니다.

이러한 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 주변 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 자연 환경: 자연림으로서의 가치 (단, 개발 제한 요인).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 5620200 원 (본건의 채무자 지분에 대한 감정가로 추정)

본건은 지분매각, 맹지, 분묘기지권 가능성, 지역 내 환경 이슈 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 상당한 폭의 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 30% ~ 50% 수준에서 검토 가능하며, 구체적인 금액은 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 결정해야 합니다. (예: 약 1680000원 ~ 2810000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.