나이스옥션 법원경매 진주 2025타경549 [1] 경상남도 산청군 시천면 내대리 482 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 ""내대보건진료소"" 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로(사용승인일:2015.10.19)
외벽 : 사이딩 판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경549 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 482

용도: 단독주택

감정가: 202,621,400원

토지면적: 439.00㎡ (약 132.85평)

건물면적: 91.86㎡ (약 27.79평)

제시외건물 면적: 64.20㎡ (약 19.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "내대보건진료소" 남동측 근거리에 위치함.

주위환경: 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010.04.28

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원인 점은 일반적이지 않으므로, 상세한 임대차 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 필요함.

등기부 요약

토지 등기부: 소유권 이전(증여, 매매) 내역 확인됨. 말소기준권리인 근저당(산청군농업협동조합, 102,000,000원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

건물 등기부: 소유권 보존 후, 말소기준권리인 근저당(산청군농업협동조합, 102,000,000원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

총 등기부채권액: 210,132,364원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

주의사항

일괄매각 대상임.

제시외건물(감정서상 기호 ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함됨.

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 도시 상권과는 다른 전원 지역의 특성을 가짐.

주변의 유사한 단독주택, 펜션 등의 실제 거래 시세 및 임대 현황에 대한 상세 분석이 필요하며, 이는 정확한 예상 입찰가 산정에 필수적임. 제공된 정보만으로는 주변 시세 파악이 제한적임.

외부 지도 서비스 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 이는 제한적인 정보에 기반한 판단임.

5. 생활정보

주변 환경: "내대보건진료소"가 근거리에 있어 기본적인 보건 시설 접근성이 양호함. 주변에 농경지와 임야가 많아 자연 친화적이고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 도로망을 통해 주변 지역으로의 이동이 가능함. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 낙찰자는 해당 임차인과의 관계를 승계하거나 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있음. 0원이라는 보증금/차임은 매우 이례적이므로, 임차인의 법적 지위 및 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적으로 요구됨.

제시외건물: 감정평가서상 제시외건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함됨. 특히 기호(ㄱ)은 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 현황 파악이 중요함.

토지 경계: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 및 토지 면적 변동 가능성을 내포함.

토지 이용 규제: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내대리에 위치한 단독주택으로, 자연 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 202,621,400원임.

등기부상 말소될 권리가 다수 존재하나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 0원인 점, 제시외건물이 포함된 점, 토지 경계 확정을 위한 측량 필요성 등은 반드시 확인하고 검토해야 할 주요 사항임.

자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 적합하며, 주말주택이나 소규모 펜션 등 활용 가능성을 가짐.

8. 투자 포인트

전원생활에 적합한 쾌적한 자연 환경.

토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치 증대 가능.

주말주택, 펜션 등 잠재적 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(202,621,400원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 제시외건물, 측량 비용 등)와 정확한 주변 시세, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 시장 가치 평가와 경쟁 상황을 반영한 최적의 입찰가는 전문가의 현장 조사 및 심도 있는 시장 분석을 통해 결정하는 것이 가장 바람직합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하며, 상세한 현장 조사 및 시장 조사를 통해 구체적인 입찰 전략을 수립할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.