나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30618 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4 임야 경매
매각기일: 2026-03-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30618 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4 임야 경매
- 사건번호: 2025타경30618
- 주소: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4
- 용도: 임야
진주지원 경매5계 2025타경30618 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4 | 감정가: 6,811,200원 | 최저가: 4,768,000원 | 용도: 임야
1. 진주지원 2025타경30618 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.사건 기본 정보
사건번호는 진주지원 2025타경30618 (1)입니다.
경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 한OOOOO입니다.
1.1. 2.부동산 현황
소재지는 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4입니다.
용도는 임야이나, 현황은 대(주택부지)로 이용 중입니다.
감정가는 6,811,200원입니다.
토지 면적은 99.00㎡ (약 29.95평)이며, 토지 지분도 99㎡입니다.
건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분도 0㎡입니다.
건물 중 제시외 면적은 27.00㎡입니다.
1.1. 3.매각 대상 및 방식
매각 대상은 토지 매각입니다.
감정서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
최저 매각 가격은 이러한 제외 사항으로 인해 제한된 가격입니다.
1.2. 위치 및 주변 환경
1.2. 1.소재지 및 주변 환경
대상 물건은 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '동천마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 농가주택, 농경지 등 순수 농촌 지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.
인근에 '곷내중학교'와 '동천공원묘원'이 위치하고 있습니다.
1.2. 2.교통 및 도로 접근성
물건 인근까지 차량 및 농기계 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통입니다.
하지만 지적도상 맹지이며, 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정은 측량이 필요합니다.
대상 물건 1)은 지적도상 맹지이나 남측으로 약 1.5미터 내외의 출입로가 개설되어 있습니다.
대상 물건 2)~4)는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.
대상 물건 5)는 지적도상 맹지입니다.
1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한
대상 물건 1)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 준보전산지, 하수처리구역에 해당합니다.
대상 물건 2)~4)는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역에 해당합니다.
대상 물건 5)는 농림지역, 가축사육제한구역(개, 돼지 제한 및 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 임업용산지에 해당합니다.
1.3. 권리 분석
1.3. 1.법정지상권
본건에는 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 물건의 활용 및 처분에 제약이 따를 수 있으므로, 낙찰 후 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.
1.3. 2.매각 제외 물건
감정서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 건물이 법정지상권과 연관이 있을 가능성을 시사하며, 토지 이용 시 일부 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.
1.3. 3.공부와의 차이
토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 인접 토지(1306번지 및 2065-7번지)와 일단의 주택부지로 이용되고 있으며, 현황 '대'입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.
1.4. 상권 분석
1.4. 1.지역적 특성
본건은 순수 농촌 지대로서, 주변은 농가주택과 농경지, 산림 등으로 이루어져 있습니다.
도시 지역과는 거리가 있으며, 조용하고 한적한 자연환경을 가지고 있습니다.
1.4. 2.인근 시설
가까운 거리에 '동천마을회관'과 '곷내중학교'가 있어 기본적인 마을 시설 이용이 가능합니다.
다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 주변에서 찾아보기 어렵습니다. '동천공원묘원'이 인근에 위치하고 있습니다.
1.5. 생활 정보
1.5. 1.생활 편의 시설 (인근)
주민센터, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.
마을 자체의 소규모 편의 시설 정도는 이용 가능할 수 있습니다.
1.5. 2.주거 환경 (주변 환경)
주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.
농촌 생활을 선호하는 분들에게는 적합한 환경일 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.맹지 및 접근성
지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재는 인접지를 통한 출입이 가능하거나 소폭의 도로가 개설되어 있으나, 향후 토지 이용이나 건축 시 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
1.6. 2.법정지상권 관련
법정지상권의 존재 여부 및 그 범위는 낙찰 후 명확히 확인해야 합니다. 이는 토지의 실질적인 사용 수익에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.
1.6. 3.제외 물건으로 인한 가치 영향
제시외 건물이 매각에서 제외됨에 따라 토지의 가치 평가가 이에 영향을 받았습니다. 제외된 건물이 토지 이용에 어떤 형태로든 영향을 미치고 있다면, 이는 활용성을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.
1.6. 4.경계 확인 필요성
인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다. 이는 비용이 수반되며, 경계 분쟁의 소지를 안고 있습니다.
1.6. 5.현황과 공부 불일치
토지대장 상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은, 추후 토지 거래나 개발 시 서류상의 불일치로 인한 문제를 야기할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
1.7. 1.물건 총평
본건은 지목은 임야이나 현황 대지로 이용되고 있는 토지로, 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 지적도상 맹지, 법정지상권의 잠재적 존재, 공부상 지목과 현황의 불일치 등 해결해야 할 과제가 산적해 있습니다. 특히 법정지상권과 맹지 문제는 낙찰 후 적극적인 해결 노력이 필요한 부분입니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1.활용 방안
현재 '대'로서 주택 부지로 이용되고 있다는 점을 고려할 때, 기존의 주거 용도로 활용하거나 소규모 건축을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 맹지 문제와 법정지상권 여부를 해결한 후에야 실질적인 활용이 가능할 것입니다.
1.8. 2.개발 가능성
토지 이용 계획 상 계획관리지역, 자연취락지구 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 현재의 맹지 및 권리 관계가 해소되어야 개발 가능성이 높아집니다.
1.8. 3.투자 고려 사항
본 건은 낮은 감정가에도 불구하고 명확한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 문제점을 정확히 파악하고, 해결 방안 마련 및 예상 비용을 산정한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 농촌 지역의 토지 활용 및 개발에 대한 경험과 지식이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매5계