나이스옥션 법원경매 진주 2025타경539 [1] 경상남도 진주시 하대동 672-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 하대동 소재 ""신동삼거리"" 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1,2) : 대상토지까지 차량접근이 가능하고 일반적 교통사정은 보통시됨.
기호 (3) : 대상토지까지 차량접근이 불가능하고 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1,2) : 부정형 급경사로서 농경지(일부 도로)으로 이용 중임.
기호 (3) : 부정형 급경사로서 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1,2) : 북동측으로 노폭 약 6~8m의 포장도로와 접함.
기호 (3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 보전녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>.

기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

제시외 수목(ⓐ,ⓑ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 a, b) 매각포함[위 수목에 대하여 임대인 지위의 승계로 수목의 소유권을 주장하는 노의철 2025. 11. 28.자 보증서, 근저당권 설정계약시 받은 지상 수목의 소유자가 토지소유자임을 확인하는 소유권확인서 첨부한 2025. 12. 11.자 사천농업 협동조합(근저당권자) 의견서 각 제출함].
-부동산현황조사보고서상 목록[2] 지상 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스 및 창고 매각에서 제외함.
-목록[1~3] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[3] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경539 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 672-1

용도: 전 (밭)

감정가: 5,156,235,000원

토지면적: 30,160.00㎡ (약 9,129.4평)

토지지분: 30,160㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주북부농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 토지는 경상남도 진주시 하대동 소재 "신동삼거리" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등으로 복합적으로 형성되어 있음.

* 교통상황

기호 (1,2) 토지는 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통시됨.

기호 (3) 토지는 대상 토지까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통시됨.

* 인접 도로상태

기호 (1,2) 토지는 북동측으로 노폭 약 6~8m의 포장도로와 접해 있음.

기호 (3) 토지는 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,2) 토지: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당함.

기호 (3) 토지: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공익용산지, 보전산지에 해당함.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서상 표기)

* 임차인 현황

임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 제시외 수목에 대한 임대인 지위 승계 및 소유권 주장 (2025.11.28.자 보증서, 2025.12.11.자 사천농업협동조합 의견서 첨부)

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약

말소기준권리: 2021-01-29 접수, 을15 근저당권 (사천농업협동조합, 4,870,000,000원)

총 채권액: 6,331,307,311원

등기부상 갑구에는 공유자전원의지분전부이전, 소유권이전, 가압류, 소유권일부이전청구권가등기(매매예약) 등이 등재되어 있으며, 을구에는 근저당권, 지상권 등이 등재되어 있었으나 말소 예정 또는 말소 대상임. 다만, 갑9 소유권일부이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주위 환경은 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역으로 판단됨.

* 하대동 지역에는 "하연옥 하대동점"(진주냉면 전문점), "탑마트" 등 기본적인 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 보임.

* 상세한 상권 분석이나 중심상업지구와의 연관성에 대한 구체적인 정보는 부족함.

5. 생활정보

* 주변에 진양호 공원, 도동천로, 하대 중앙공원 등 녹지 공간 및 산책로가 존재함.

* 이용 가능한 편의시설로는 대형마트(탑마트) 등이 있으며, 다양한 식당들이 분포하고 있음.

* 진주시 전반적으로는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장, 하수처리장)과 관련된 환경 이슈가 존재하나, 본 물건지(하대동)와 직접적인 인접성은 검색 결과에서 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매각 보증금이 몰수될 수 있음.

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록[1~3] 토지 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 이에 대한 확인 및 조치가 필요함.

* 맹지: 목록 토지는 지적도상 맹지이므로 차량 접근 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 제시외 수목 매각 포함: 제시외 수목(감정서상 a, b)은 매각에 포함되나, 이에 대한 소유권 주장(임차인 노의철, 사천농업협동조합)이 있으므로 소유권 관계를 명확히 확인할 필요가 있음.

* 건물 일부 제외: 부동산 현황 조사 보고서상 목록 지상의 비닐하우스 및 창고는 매각에서 제외되었음.

* 토지 이용 제한: 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 선순위 권리 존재 가능성: 갑9 소유권일부이전청구권가등기(매매예약)는 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있어 인수될 수 있는 권리인지 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 토지로, 총 면적 30,160㎡(약 9,129.4평)에 해당하는 대규모 토지 강제경매 물건입니다. 감정가는 51억 5천여만 원이며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 일부 토지는 급경사이며, 목록은 맹지에 해당합니다.

권리 관계는 복잡하며 총 채권액이 63억 원을 초과합니다. 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 및 가등기 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

매각 조건으로는 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 제시외 수목 포함 등 다양한 유의사항과 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 토지 이용 계획상 녹지지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 9,129.4평에 달하는 넓은 면적으로, 대규모 개발 또는 활용 가능성이 높습니다.

* 지역적 잠재력: 신동삼거리 인근에 위치하며, 주변 지역의 개발 추이에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경 및 인프라: 주변 녹지 공간과 기존 생활 편의시설(마트, 식당 등)은 생활 여건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 권리 관계와 농지취득자격증명, 맹지, 분묘기지권 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 갑9 소유권일부이전청구권가등기의 인수 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 토지 상태 및 분묘 여부를 확인하고, 등기부등본 및 물건명세서를 면밀히 재검토하여 인수되는 권리, 추가 비용 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 낙찰가율은 지역, 물건 상태, 경쟁 구도 등에 따라 변동되나, 위와 같은 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80~90% 범위를 기준으로 추가적인 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.