나이스옥션 법원경매 진주 2025타경527 [1] 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경527 [1] 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4 답 경매

• 사건번호: 2025타경527
• 주소: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2025타경527 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4 | 감정가: 2,020,989,000원 | 최저가: 1,414,692,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2025타경527 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경527 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.1. 2.소재지 및 토지 상세

본건은 경상남도 사천시 관내에 위치한 두 필지의 토지로, 감정평가서상 기호 1과 기호 2로 구분됩니다.

기호 1: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4

용도: 답 (지목상)

토지대장상 면적: 1,829㎡ (약 553.2평)

특이사항: 토지계획확인서상 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 확인됨.

기호 2: 경상남도 사천시 정동면 예수리 (정확한 지번 정보는 별도 확인 필요)

용도: 답 (지목상)

토지대장상 면적: 159㎡ (약 48.1평) + 11㎡ (약 3.3평) = 총 170㎡ (약 51.4평)

특이사항: 농림지역으로 확인됨. (전체 면적 합계는 1,829 + 159 + 11 = 2,000㎡, 약 604.6평으로 추정됩니다.)

1.1. 3.감정가 및 매각 대상

총 감정가: 2020989000원

매각 대상: 토지만 매각 (건물 및 제시외 건물 중 컨테이너하우스 3동은 매각에서 제외)

1.2. 입지조건

1.2. 1.기호 1 (사천읍 평화리)

본건은 사천여자고등학교에서 북동측으로 약 310미터 지점에 위치합니다. 주변으로는 로변에 음식점 등 근린생활시설이 있으며, 후면으로는 단독주택 등이 형성된 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.기호 2 (정동면 예수리)

본건은 사천시 정동면 예수리에 위치하며, 항공테마축구장에서 남동측으로 약 450미터 지점에 있습니다. 주변은 농가, 농업용 건물, 농경지, 임야 등으로 형성된 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 및 토지대장 차이

등기부상 '경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-4 답 1999㎡'로 등재된 토지가 토지대장상으로는 2023년 1월 30일부로 평화리 2-4 답 1,829㎡, 평화리 2-40 답 159㎡, 평화리 2-41 답 11㎡로 분할되어 면적 차이가 발생했습니다. 이점은 업무 진행 시 반드시 참조해야 합니다.

1.3. 2.매각 제외 물건

이설 및 철거가 용이한 컨테이너하우스 3동은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.3. 3.이용 제한 사항

기호 1 토지는 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 소로2류(폭 8~10m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(영향검토대상구역)에 속해 있습니다.

기호 2 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 일부 중로2류(폭 15~20m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제6구역(전술), 농업진흥구역, 소하천구역 및 소하천예정지(예수천)에 속해 있어, 이러한 사항을 참작하여 평가되었습니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

1.4. 1.기호 1 주변 환경

사천여자고등학교와 인접하고 있어 학군 관련 긍정적 요소를 고려할 수 있습니다. 로변은 음식점 등 근린생활시설이 있어 상업 활동이 가능하며, 배후 주택지대로의 개발 잠재력도 있습니다.

1.4. 2.기호 2 주변 환경

농업용 건물과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 농업 활동에 적합한 환경입니다. 항공테마축구장과 비교적 인접해 있어 레저 및 관광 관련 개발 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 3.교통 접근성

기호 1 토지는 자동차 접근이 용이하며, 남측의 왕복 2차선 포장도로와 북서측, 남동측의 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

기호 2 토지는 동측으로 약 3미터 내외의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있어 영농 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지이용계획 상의 제약

기호 1은 주거지역에 속하나, 기호 2는 농림지역으로 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 두 필지 모두 도로 및 소하천 관련 규제, 비행안전구역 등 다양한 법규에 의한 개발 제한이 존재합니다.

1.5. 2.도로 및 하천과의 저촉

기호 1은 일부가 소로2류, 기호 2는 일부가 중로2류 도로와 저촉되며, 기호 2는 소하천구역 및 예정지에 속해 있어 건축 또는 개발 시 반드시 관련 법규 및 지자체 협의가 필요합니다.

1.5. 3.정확한 경계 확인 필요성

토지 분할로 인한 면적 차이 및 정확한 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필수적입니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 가능한 면적과 경계가 달라질 수 있습니다.

1.5. 4.미상 임대차 관계

두 필지 모두 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 리스크가 있을 수 있습니다.

1.5. 5.주변 혐오시설 가능성 (검토 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 사천시 내에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 및 논의가 일부 확인되었습니다. 다만, 본건의 구체적인 소재지(사천읍 평화리 2-4, 정동면 예수리) 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 향후 지역 개발 계획이나 환경 규제 변경 시 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 토지이용계획상의 주거지역 및 농림지역이 혼재되어 있으며, 도로 및 하천 저촉, 비행안전구역 등 다양한 제약사항을 안고 있는 토지입니다. 특히 기호 1은 주거지역 내에 위치하나 지목이 답이고, 기호 2는 농림지역 내 답으로 이용 중입니다. 토지대장상 면적 분할로 인한 차이와 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 매각 제외 물건과 함께 제시외 수목은 토지에 포함 평가되었습니다.

1.7. 투자 포인트

기호 1 토지는 주거지역으로 편입되어 있어 향후 용도 변경 및 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 제반 법규상 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 기호 2 토지는 농림지역으로 농업적 이용 또는 농촌 주택 건설 등 제한적인 용도로 고려될 수 있습니다. 두 필지 모두 저렴한 감정가로 취득할 수 있다면, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

입찰 전 현장 방문 및 관련 공부(토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등)를 통해 상세한 권리관계 및 이용 제한 사항을 재확인하시기를 권고드립니다.

법원 정보

진주지원 경매5계