나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30518 [1] 경상남도 사천시 죽림동 산27-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30518 [1] 경상남도 사천시 죽림동 산27-9 임야 경매

• 사건번호: 2025타경30518
• 주소: 경상남도 사천시 죽림동 산27-9
• 감정가: 6,340,600원
• 최저가: 5,072,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2025타경30518 | 소재지: 경상남도 사천시 죽림동 산27-9 | 감정가: 6,340,600원 | 최저가: 5,072,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2025타경30518 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 사천시 죽림동 산27-9번지 임야입니다.

매각대상은 토지일부지분매각으로, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도는 임야이며, 감정가는 6,340,600원입니다.

특이사항으로는 지분매각 및 분묘기지권 성립 여지가 존재하며, 분묘 외 봉안당이 소재하는 특수물건입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 5,590.00제곱미터(약 1,691.01평)입니다.

토지 지분율은 79881.1로 명시되어 있으며, 제시외 면적은 없습니다.

건물은 없으며, 제시외 면적도 0.00제곱미터입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 죽림동 '문화소류지' 북동측 근거리에 위치한 산림지대입니다.

주위는 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 급경사지대 내 부정형의 자연림 상태이며, 본건 일부를 노폭 3미터 내외의 임도가 통과하고 있어 차량 접근은 가능하나, 지역 내 일반적 교통사정은 다소 불편한 편으로 평가됩니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 단순 지분 매각을 넘어 권리관계가 매우 복잡한 특수물건입니다.

가장 중요한 주의사항은 본건 일부 토지와 인접 토지 지상에 '봉안당'이 소재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용에 심각한 제약을 가하는 요소입니다.

또한, 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기가 소재하고 미확인 분묘가 있을 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 '분묘기지권' 성립 여지가 있어 토지 이용 및 명도에 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

채무자 겸 소유자 지분을 취득하는 것이며, 매각 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 최종적으로 물건을 정리해야 하는 고도의 전문성이 요구되는 물건입니다. 인접 필지와의 정확한 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 자연녹지지역 내 준보전산지 임야로서, 주위가 산림지대로 형성되어 있어 상업시설이나 상권이 존재하지 않습니다.

투자 목적이 토지 개발보다는 장기적인 임야 가치 또는 특수 목적(예: 대체 부지 확보)에 국한될 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활 정보

임야 특성상 주거 및 생활 편의시설과는 거리가 멀어 생활 정보 측면에서는 고려할 가치가 낮습니다.

주위 환경이 산림지대이며, 교통상황이 다소 불편하여 일상적인 생활 접근성은 현저히 낮습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(일부 제한)에 포함되어 있어 이용에 제한이 있습니다.

2.5. 혐오 시설 정보

경매물건 자체의 특이사항 및 주의사항에 명확히 '봉안당' 소재가 언급되어 있으며, 이는 일반적인 부동산 거래에서 대표적인 혐오 시설로 간주됩니다. 봉안당의 존재가 이미 감정가에 반영되어 최저매각가격이 제한받고 있습니다.

이외에 육안으로 확인되지 않는 분묘도 소재할 가능성이 있어, 매수자는 현장 답사 시 이 점을 특히 유념해야 합니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지분매각', '분묘기지권', 그리고 '봉안당 소재'입니다.

지분매각은 잔여 지분권자와의 협의가 필수적이며, 협의가 불발될 경우 공유물 분할 소송을 진행해야 하는 시간적, 비용적 부담이 따릅니다.

분묘기지권과 봉안당은 토지의 현 상태를 유지해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 봉안당의 경우 지상권 등 법정 권리 성립 여부와 관계없이 토지의 가치와 이용에 중대한 영향을 미칩니다.

정확한 위치와 경계를 알기 위해서는 측량이 필수적이며, 토지 이용 계획상 제한도 존재합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 임야 지분 매각으로서, 봉안당 및 분묘기지권 성립 여지까지 안고 있는 초고난이도의 특수물건입니다.

감정가는 이미 이러한 리스크가 반영된 가격으로 추정되나, 낙찰 후의 지분 정리 및 분묘, 봉안당 관련 법적 해결 과정에 상당한 전문 지식과 시간, 추가 비용이 요구됩니다.

경매 경험이 전무한 초보 투자자에게는 절대적으로 권유하지 않으며, 특수물건 투자 경험이 풍부하고, 지분 협상 및 법적 리스크 관리에 자신이 있는 전문 투자자에게만 적합합니다.

3.3. 투자 포인트

특수물건의 특성상 유찰이 거듭되어 최저가 매수 시에는 수익 극대화가 가능합니다.

투자의 핵심은 잔여 지분권자를 상대로 한 협상력에 있으며, 저가 매수 후 공유물 분할 소송을 통해 토지 전체의 현금화를 유도하는 출구 전략이 유효할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 봉안당 및 분묘 관련 법적 리스크를 완벽히 해소할 수 있는 전문적 분석 및 대처 방안을 마련해야만 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계