나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30518 [1] 경상남도 사천시 죽림동 산27-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 '문화소류지' 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 임야 등으로 형성된 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

급경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 일부를 통과하는 노폭 3 미터 내외의 임도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-지분매각.
-본건 일부토지와 인접토지(죽림동 191, 임야) 지상에 감정서상 ‘사진용지’와 같이 ‘봉안당’이 소재함(분묘기지권 성립여지 있음), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-이장된 것으로 추정되는 분묘 1기 소재함, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-현황 일부 ‘임도’가 소재하는 바 이를 고려하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 사천시 죽림동 산27-9에 소재한 임야로, 사건번호는 진주지원 2025타경30518 (1)입니다. 감정가는 6,340,600원이며, 토지 면적은 5,590.00㎡ (약 1,691평)입니다. 본 건은 토지 일부 지분매각 대상이며, 매각 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 '문화소류지' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 임야 등으로 형성된 산림지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편이며, 본 건 일부를 통과하는 노폭 3미터 내외의 임도가 소재하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 삼성생명보험주식회사의 김명산 지분 가압류 (금액 15,621,285원)입니다. 이후 2025년 1월 23일 삼성생명보험주식회사의 김명산 지분 강제 경매개시결정이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 15,621,285원입니다. 인수되는 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권 성립 가능성이 있는 권리가 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산림지대에 위치한 임야로서, 일반적인 상업 또는 주거 기능을 수행하는 상권과는 거리가 있습니다. 주변 '문화소류지'와 연계된 특정 시설 개발 가능성은 존재하나, 현재 시점에서 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 상권 형성에 따른 직접적인 분석보다는 토지의 잠재적 활용 가치에 중점을 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 기반 시설은 다소 부족할 것으로 예상됩니다. 차량을 이용해야 접근 가능한 거리에 기본적인 편의시설이 위치할 가능성이 높으며, 지역 내 교통 사정이 다소 불편하다는 점을 고려할 때 생활 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분권자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 물건명세서에 따르면 본건 일부 토지와 인접 토지에 봉안당이 소재하며, 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기 및 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 각 분묘에 대해 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 이는 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되거나 문제가 있었음을 시사합니다. 정확한 재매각 사유 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임도: 토지 일부를 통과하는 임도가 소재하여 해당 임도의 이용 및 토지 사용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 토지이용 규제: 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발, 특정 가축 사육 등에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 죽림동의 산림지 내 임야 일부 지분 매각 건입니다. 급경사지의 부정형 토지로 자연림 상태이며, 토지 이용에 대한 다수의 규제를 받고 있습니다. 지분매각, 분묘기지권 성립 가능성, 재매각 이력 등 복합적인 리스크 요소를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 교통 및 생활 편의성은 다소 떨어지는 편입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 지분매각이며 분묘기지권과 같은 여러 제약으로 인해 일반적인 토지에 비해 낮은 가격으로 평가되었습니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하고 법적 리스크를 효과적으로 관리할 수 있다면, 감정가 대비 저렴한 가격으로 토지 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지 이용의 제약과 지분 소유로 인한 관리의 어려움을 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 정보 확인 및 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 분묘기지권 관련 법적 효력 및 예상되는 해결 비용 (이장, 사용료 등)

* 타 지분권자들과의 협의 가능성 및 예상 협상 비용

* 정밀 측량을 통한 실제 토지 활용 가치 재평가

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향

위와 같은 사항들이 명확하게 파악되기 전까지는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 본 물건의 특성상 최저매각가격에 단순히 비율을 적용하는 방식보다는, 잠재적 리스크 해소 비용을 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 실태, 임도 현황, 주변 환경을 직접 확인하고, 필요시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.