나이스옥션 법원경매 진주 2025타경509 [1] 경상남도 사천시 곤양면 무고리 34-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햔봉수 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면 무고리에 위치하며 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역 내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,3: 부정형, 평지로 일단의 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 2: 부정형, 평지로 기호 1,3의 부속토지(마당 및 진입로 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3: 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로가 소재함.
기호 2: 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)).
기호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)),가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 일반목구조 및 슁글지붕 단층 건물로
외 벽: 사이딩 판넬 마감 등,
내 벽: 벽지 마감 등,
바 닥: 타일마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

본건 건물은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적개황도 및 사진과 같이 제시외 건물이 소재하며 종물 및 부합물성질의 미등기 및 미등재 건물로 개략적인 실측에 의거 면적사정하여 감정평가하였음. 업무진행시 소유권 및 경매대상여부를 확인하시기바람.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 '경상남도 사천시 곤양면 무고리 70, 34’ 위 지상 소재로 표기되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 ‘경상남도 사천시 곤양면 무고리 70, 34-3’ 위 지상에 소재하며, 본건 건물의 도로명 주소는 등기사항전부증명서상 ‘경상남도 사천시 곤양면 상평길 145’이나 현황 및 일반건축물대장상 도로명 주소는 ‘경상남도 사천시 곤양면 상평길 127’이므로 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 포함.
-목록[2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). 2026. 7. 13.자 남해군 사실조회 회신서 참조.
-목록[1,3] 부정형, 일단의 단독주택 건부지로 이용중임을 감안하여 평가함.
-목록[2] 부정형, 평지로 목록[1,3]의 부속토지(마당 및 진입로)로 이용중임.
-목록[4] 공부상 ‘사천시 곤양면 무고리 70, 34 위 지상 소재’로 표기되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 ‘사천시 곤양면 무고리 70, 34-3 위 지상’에 소재하는 것으로 조사되며, 도로명주소는 공부상 ‘사천시 곤양면 상평길 145’ 이나, 현황 및 건축물대장상 ‘사천시 곤양면 상평길 127’로 조사됨.
-명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.2. 토지 정보

2.3. 건물 정보

2.4. 법적 정보

3.

3.1. 권리분석

3.2. 임차인 현황

4.

4.1. 상권 및 지역 분석

4.2. 생활 편의 시설

5.

5.1. 교통

6.

6.1. 잠재적 리스크

6.2. 농지 관련 주의사항

6.3. 주소 및 경계 관련 사항

6.4. 건물 관련 사항

7.

7.1. 종합 의견

8.

8.1. 투자 매력 포인트

9.

9.1. 예상 입찰가 산정

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경509 (1)

물건지: 경상남도 사천시 곤양면 무고리 34-3

용도: 단독주택

감정가: 157,556,000원 (1억 5755만 6천원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천축산업협동조합 (등기부 등본상 근저당권자 및 경매 신청 채권자로 추정)

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 사천시 곤양면 무고리에 위치하고 있으며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 비교적 한적한 전원생활이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적: 632.00㎡ (약 191.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 단독주택 건부지로 이용 중이며, 일부는 마당 및 진입로로 사용되고 있습니다. 부정형의 평지로 조사되었습니다.

토지 관련 계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))으로 지정되어 있습니다.

2.3. 건물 정보

건물 면적: 96.17㎡ (약 29.1평)

건물 제시외 면적: 16.50㎡ (약 5.0평) - 감정서상 'ㄱ'자 형태의 제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

건물 구조: 블록조, 일반목구조, 슁글지붕 단층 건물입니다.

내외부 마감: 외벽은 사이딩 판넬, 내벽은 벽지, 바닥은 타일 마감 등으로 추정됩니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주요 용도: 주택으로 이용 중입니다.

2.4. 법적 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (말소기준권리 이하 권리 소멸)

3.

3.1. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 15일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 이 근저당권 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 120,000,000원입니다.

소유권 이전 기록이 여러 차례(상속 관련) 있어 복잡한 양상을 보이나, 경매 절차상 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤정길 (마스킹 처리: 윤 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-15

대항력: 없음

4.

4.1. 상권 및 지역 분석

본 물건은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 생활 편의 시설이 집중된 곳이 아니라면 기본적인 생활은 주변 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

부동산 시장에서는 농림지역 및 보전관리지역 내 토지 거래가 주를 이루며, 주택 가격은 지역적 수요와 공급, 개발 가능성 등에 영향을 받습니다. 최근 사천시 곤양면 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례는 개별적으로 다양하며, 특히 자연경관이 좋은 곳의 전원주택 매물은 2억 원대 이상의 가격대에 형성된 사례가 확인됩니다. 그러나 본건과 같이 제시외 건물을 포함하고, 농지취득자격증명 등 특별한 요건이 필요한 물건의 경우, 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변으로 대형마트, 병원 등 생활 편의 시설은 도보로 이용하기 어려우며, 차량을 이용하여 사천시 곤양면 소재지 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

5.

5.1. 교통

본건 소재지 내의 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 진입은 가능하나, 진입로 경계 확정을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

6.

6.1. 잠재적 리스크

본 물건은 농지(목록)를 포함하고 있어, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 농지 관련 주의사항

목록는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요구합니다. 2026년 7월 13일자 남해군 사실조회 회신서를 참조할 필요가 있습니다.

6.3. 주소 및 경계 관련 사항

공부상 주소와 현황 주소, 도로명 주소에 차이가 있습니다.

* 공부상 토지 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 무고리 70, 34번지

* 현황 및 건축물대장상 토지 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 무고리 70, 34-3번지

* 공부상 도로명주소: 경상남도 사천시 곤양면 상평길 145

* 현황 및 건축물대장상 도로명주소: 경상남도 사천시 곤양면 상평길 127

정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.4. 건물 관련 사항

건축물대장 상의 토지 면적은 602㎡로 기재되어 있으나, 등기부 및 감정평가상 토지 면적은 632.00㎡로 차이가 있습니다. 이는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

부합물 및 종물로 간주되는 제시외 건물(16.50㎡)이 매각에 포함되지만, 업무 진행 시 소유권 및 경매 대상 여부를 추가로 확인해야 합니다.

7.

7.1. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 단독주택입니다. 농지 취득 관련 규정과 주소 및 경계 관련 불일치 사항, 제시외 건물 등 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 하며, 명확한 경계 확인을 위한 측량 또한 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 제시외 건물의 실제 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8.

8.1. 투자 매력 포인트

* 농경지 포함 토지로, 향후 용도 변경 가능성 등 잠재적 가치 상승 요인 검토 가능

* 보전관리지역으로 향후 개발 가능성 고려

* 인근 지역의 전원주택 시세 대비 감정가 수준 평가

9.

9.1. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 157,556,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 사천시 곤양면 지역의 단독주택 및 전원주택 거래 가격은 위치, 토지 면적, 건축 연도, 건축 상태 등에 따라 다양하게 형성되고 있습니다. 유사한 면적의 전원주택 매물은 2억 원대 이상으로 거래된 사례가 있으나, 본건은 농지 취득 관련 제약이 있고 주소 및 경계 불일치 사항이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 고려해야 합니다.

현지 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 함께, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 및 측량 비용 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 선에서 잠재적 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 분석은 인근 부동산 중개업소 상담 및 실거래가 자료 추가 분석을 통해 보강이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.