나이스옥션 법원경매 진주 2025타경502 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-46 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 남측 인근에 위치하며 부근은 단독
주택, 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 비포장도로임.
일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태이며 일부 토지임야 상태임.
일련번호 3~5: 완경사지의 부정형 토지로서, 토지임야 상태임.
일련번호 6~11: 완경사지의 부정형 토지로서, 포장도로임.

인접 도로상태

일련번호 1: 도로임.
일련번호 2: 본건 서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 3: 본건 남측으로 일련번호 8과 연계된 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 4,5: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 6~11: 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1
호)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

일련번호 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1
호)<수도법>.

일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설
립승인지역1호)<수도법>.

일련번호 4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역
1호)<수도법>.

일련번호 6~10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.

일련번호 11: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.

2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임.
-목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경502 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-46

용도: 임야

감정가: 194,393,000원

채권자: 새고성농업협동조합 (새OOOOOOOO)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

토지면적: 3880.00㎡ (약 1,173.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 3880㎡

건물 지분: 0㎡

1.3. 공부와의 차이

목록 지목은 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답, 자연림 등으로 형성된 농촌 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임. 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 접근성은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 및 형태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로 현재 비포장도로로 이용 중임.

일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로, 대부분 자연림 상태이며 일부 임야 상태임.

일련번호 3~5: 완경사지의 부정형 토지로, 임야 상태임.

일련번호 6~11: 완경사지의 부정형 토지로, 포장도로임.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1: 도로임.

일련번호 2: 본건 서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

일련번호 3: 본건 남측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

일련번호 4,5: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

일련번호 6~11: 도로임.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역(1호), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 등으로 지정되어 있음.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

운리마을은 역사적 유래가 깊은 곳으로, 당산 느티나무, 단속사지 등의 관광 자원이 있는 지역임. 또한, 지리산 둘레길 코스 중 하나인 운리-덕산 코스가 있으며, 지역 특산물 체험 프로그램도 운영되는 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 산청군 단성면 인근에서 폐축사 방치로 인한 환경 오염 문제가 보고된 바 있음. 또한, 과거 단성면 남사리 지역에 국립산청호국원(납골시설) 건립 추진 시 주민 반발이 있었던 사례가 있음.

해당 물건 자체 또는 직접적인 인접지에 혐오시설이 위치한다는 정보는 없으나, 관련 법규 상 수변구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2015년 1월 12일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (새고성농업협동조합, 2015-01-12, 325,000,000원)

* 지상권설정 (새고성농업협동조합, 2015-01-12)

* 근저당권 (경남은행, 2017-07-10, 132,000,000원)

* 압류 (창원시, 2019-06-13)

* 가압류 (경남은행, 2019-10-24)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2020-01-08)

* 가압류 (주식회사홍성, 2024-01-25)

* 압류 (진주세무서장, 2024-05-09)

* 임의경매개시결정 (새고성농업협동조합, 2025-02-05)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 권리”로 명시된 사항은 없으나, “목록 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있고, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음”이라는 특이사항이 있습니다. 따라서 분묘기지권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인이 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 전·답, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역으로, 주변에는 단독주택이 산재해 있습니다. 최근 산청군 단성~시천 구간 도로 확장 사업이 예비타당성 조사 대상에 선정되는 등 지역 인프라 개선 노력이 진행 중인 것으로 보입니다. 또한, 지리산 국립공원 접근성 개선을 위한 도로 사업도 추진되고 있습니다.

4.2. 상권 특성

전통적인 상업 시설보다는 자연 경관 및 관광, 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변 마을(운리마을)은 역사적 명소와 자연 경관을 갖추고 있어 관광객의 방문이 잦은 편입니다. 하지만 전형적인 농촌 지역 특성상, 도시 지역에 비해 편의시설 및 생활 기반 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 성립 가능성

목록 토지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 소유자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 이용

목록의 경우, 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 있어 권리 관계 및 이용에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

6.3. 개발 제한 및 규제

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6.4. 토지 형태 및 경사

일련번호 1, 2, 3~5 토지는 완경사지의 부정형 토지로, 개발 및 활용에 있어 지형적 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 임야로, 감정가는 1억 9천여만 원입니다. 주변은 농촌 지역으로 자연경관이 우수하며, 일부 토지가 현황상 도로로 이용되고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권 성립 가능성입니다. 또한, 지목과 현황의 불일치, 그리고 보전관리지역, 수변구역 등 복합적인 토지 이용 규제로 인해 향후 개발 및 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 완경사지의 부정형 토지라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 토지 중 일부(일련번호 1, 6-11)가 현황상 도로로 이용되고 있어, 인접 토지의 이용 편의에 기여할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,393,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하되 현황 도로 이용, 분묘기지권 성립 가능성, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

10. 추가 참고 사항

* 본 물건은 “일괄매각” 대상입니다.

* 목록은 지목이 “임야”이나 현황 “도로”로 이용 중입니다.

* 목록는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.