나이스옥션 법원경매 진주 2025타경625 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사남면 월성리에 소재하는 구분건물(2층 203호)로서, 부근은 아파트, 주상용 건부지 및 단독주택 부지, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 및 출입 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 203호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, AL 복합판넬 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호 및 강화유리창호 등.

이용상태

근린생활시설(휘트니스센터)입니다.

설비내역

위생설비 및 소방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경지세 내 3필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

3필 일단지로서, 상가 북동측 및 북서측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(a) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), 비
행안전제6구역(전술)에 속합니다.
기호(b) 자연녹지지역(2011-08-04), 제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로3류(폭 12m~15m)
(중로3-44호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-8호선)(접합), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)에 속합니다.
기호(c) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), 비
행안전제6구역(전술)에 속합니다.

공부와의 차이

별지 '구분건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경625 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정동농업협동조합 (정OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 2층 203호

용도: 근린상가 (현재 휘트니스센터로 이용 중)

감정가: 826,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 128.75㎡ (약 38.94평)

토지지분: 128.7509㎡ (약 38.94평)

건물면적: 294.59㎡ (약 89.11평)

건물지분: 294.59㎡ (약 89.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 대지 면적 (참고): 1166㎡ (약 352.69평)

총 연면적 (참고): 3122.23㎡ (약 944.57평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호

준공일: 2018년 09월 20일

외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, AL 복합판넬 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 마감 등

창호: 하이샷시창호 및 강화유리창호 등

설비내역: 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 완경사지 내 3필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 상가 북동측 및 북서측으로 중로(폭 12m~15m)에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)

* 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 경상남도 사천시 사남면 월성리는 아파트, 주상복합 건물, 단독주택 부지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 출입이 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 18일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 권리 분석

* 등기부채권 총액: 634,697,027원

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 없으며, 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인의 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지역과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변 개발 상황 및 잠재력을 고려할 때 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 용도 적합성

건축물대장상 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 휘트니스센터로 운영되고 있어 용도의 적합성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 은행, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

* 본 물건지 인근 지역은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요 확보가 용이하며, 각종 근린생활시설이 밀집하여 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 가축사육제한구역: 해당 지역 내에서는 축산업을 제한하는 규제가 적용됩니다.

* 비행안전제6구역: 군사 작전상 항공기 안전을 위해 건축물의 높이 및 구조에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 보증금 부담은 없습니다.

6.3. 기타

* 공부와의 차이: 실제 현황과 공부상의 내용에 차이가 있을 수 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 온전한 소유권 확보 가능

* 근린생활시설(휘트니스센터)로 즉시 활용 가능한 상태

* 접근성이 좋은 중로변에 위치하여 가시성 우수

* 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상 (인수 보증금 0원)

7.2. 활용 방안

* 현재 운영 중인 휘트니스센터 사업의 연속 운영

* 인근 배후 수요를 활용한 다른 근린생활시설 업종 전환

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 유사 물건의 시세, 지역의 개발 잠재력, 물건의 상태 및 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 주변 유사 상가들의 최근 실거래가 및 현재 임대 시세가 중요한 참고 자료가 될 것입니다.

8.2. 제안 입찰가

(본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 시장 조사 및 현장 답사를 통해 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.)

9. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 사남면 월성리에 위치한 제1종근린생활시설(휘트니스센터)로, 교통 및 접근성이 양호하며 건물 상태 또한 비교적 양호한 편입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석 상태를 보이고 있으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 가축사육제한구역 및 비행안전구역이라는 법적 제한 사항과 임대차 관계가 미상인 점은 사전에 충분히 인지하고 조사해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근한다면, 안정적인 임대 수익 또는 직접적인 사업 운영을 통해 만족스러운 결과를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.