나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30723 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사남농공단지' 동측 인근에 위치하며 부근은
공동주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 내 2층 205호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트) 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외
부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시
기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-9호선)(저촉), 가축사육제한
구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.

공부와의 차이

본건이 소재하는 108동은 귀 제시목록 및 공부상 8층 건물로 표기되어 있으나, 현황은 7층
건물인 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.

2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-공부상 8층 건물이나 현황상 7층 건물임
-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 92,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1, 사천한주빌라트 108동 2층205호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.20㎡ (약 15.8평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 아파트 정보

아파트명: 사천한주빌라트

주소: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1

사용승인일: 1999년 04월 27일

총 세대수: 468세대 (8개동)

건물 최고층: 8층

주차대수: 총 359대 (지상 336대, 지하 70대 - 정보상이함, 359대 표기 우선)

1.5. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

지붕: 콘크리트 경사슬래브

내부 마감: 벽지 마감 등

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사남농공단지' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-9호선) 저촉

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주식회사 서경의 가압류(갑4, 100,000,000원)로 보입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박동현 (박 )

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 20일

확정일자: 2015년 04월 22일

배당신고일자: 2025년 04월 22일

대항력: 있음

* 본건의 경우, 임차인이 대항력이 있으며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 관련 주의가 필요합니다. 임차인 정보의 확정일자와 전입일자 간의 순서에 오류 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 사항을 재확인해야 합니다.

3.3. 특이사항

* 공부상 8층 건물이나 현황상 7층 건물임 (현황과의 차이).

* 임차인 대항력 주의 요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 사남면 월성리는 사남농공단지 인근으로, 직주근접 수요가 예상됩니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 관공서: 사남면사무소

* 교육시설: 동성초교, 삼성초교, 용남중, 용남고 인근

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지로 기본적인 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

건물 내 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재경보, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과 공부상 차이

등기부상 8층 건물로 기재되어 있으나, 실제로는 7층 건물이라는 점은 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 관리나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 박동현 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보의 불일치 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

6.3. 개발 및 건축 제한

* 비행안전구역 (제5, 6구역): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 높이 제한 등 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이로 인해 향후 재건축이나 신축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 환경적인 측면에서 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면에 위치하여 사남농공단지 인근의 직주근접 이점을 가진 아파트입니다. 감정가는 92,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가(59.87㎡ 기준 7,100만원)와 비교했을 때 다소 높은 편입니다.

건축물대장과 실제 현황의 층수 차이, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 비행안전구역 지정 등은 반드시 현장 조사와 권리 분석을 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 특히 임차인 관련 사항은 명도 과정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사남농공단지 인근으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 차이를 활용한 시세차익 가능성.

* 지역 개발 계획 및 교통망 개선 시 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 현황과 공부상 층수 차이 등 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 59.87㎡ 면적의 아파트가 7,100만원에 거래된 점을 감안하되, 권리 분석상의 주의점을 고려하여 80,000,000원 을 적정 입찰가 범위의 상단으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.