나이스옥션 법원경매 진주 2025타경630 [1] 경상남도 남해군 서면 작장리 산199 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 ""예계마을회관"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 대상토지까지 차량접근이 가능하나, 시외곽에 소재하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

기호(2,3) : 기호(1) 토지를 통해 접근이 가능하나, 시외곽에 소재하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 남서하향 경사지 내 일부 계단식 평탄화가 되어 있는 부정형의 토지임야임.
기호(2) : 남서하향 경사지 내 평탄화가 되어 있는 부정형의 휴경지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 북동측으로 세로와 접함.
기호 (2~3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.


기호(2) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

기호(3) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-[목록2,3] 맹지임
-[목록3] 현황조사서상 일부 석축작업이 되어 있다고 조사됨
-[목록2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경630 (1)

1.2. 소재지

경상남도 남해군 서면 작장리 산199

1.3. 토지 종류

임야

1.4. 토지 면적

총 토지 면적 3,726.00㎡ (약 1,127.08평)

토지 제시외 면적 0.00㎡

1.5. 감정가

132,720,000원

1.6. 매각 대상

토지 매각 (건물 없음)

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

해당 토지는 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 '예계마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 및 산간 지역입니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 토지는 대상 토지까지 차량 접근이 가능하나, 시외곽에 소재하여 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 기호(2,3) 토지는 기호(1) 토지를 통해 접근이 가능하나, 이 역시 시외곽에 소재하여 대중교통 이용이 불편한 편입니다. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 압류, 근저당, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 소유권 변동

정영옥에서 박상용으로 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리

2022년 04월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 현황은 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 남해군 서면 작장리는 주로 농경지와 임야가 분포하는 농촌 지역입니다. 남해군은 아름다운 해안 경관과 자연환경을 바탕으로 관광 산업이 발달한 지역이며, 농업 및 어업이 주요 산업입니다. 최근에는 폐교나 낡은 건물 등을 활용하여 문화 공간이나 복합 시설로 재탄생시키는 시도가 지역 활성화를 위해 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

서면 작장리 자체는 농촌 지역으로 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 주요 생활 편의 시설이나 상업 시설은 차량으로 이동 가능한 남해읍 등 인근 지역에 집중되어 있을 가능성이 높습니다. 남해군 차원에서는 '생활 SOC 꿈나눔센터'와 같이 복지, 체육, 문화 기능을 통합한 시설이 운영되고 있어 주민들의 생활 편의를 증진하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

해당 물건지 주변은 농경지와 임야가 주를 이루므로, 대규모 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 부족할 수 있습니다. 주요 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 남해읍 등 중심지로 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 서면 지역 내에는 주민들의 편의를 위한 기본적인 시설들이 존재할 수 있습니다. 예를 들어, 남해군 서면 상남마을에는 마을 어르신들을 위한 점심 식사를 준비하는 회관 등이 운영되고 있습니다.

5.2. 교육 시설

서면 작장리 인근의 교육 시설 정보는 제한적입니다. 일반적으로 농촌 지역의 경우, 초등학교는 마을 단위로 존재할 수 있으나, 중학교 이상의 교육 시설은 인근 읍면 지역으로 통학해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 의료 시설

해당 물건지 인근의 전문 의료 시설 정보는 확인되지 않습니다. 기본적인 의료 서비스는 인근 마을 보건소나 보건진료소를 통해 제공될 수 있으나, 종합병원 등 주요 의료 시설은 남해읍 등지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

대상 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히, 기호(3) 토지는 마을경관관리지역으로 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.

6.2. 맹지 (접근로 문제)

토지 목록 2번과 3번은 맹지이며, 이는 해당 토지까지 직접적인 도로 접근이 어렵다는 것을 의미합니다. 토지 목록 1번은 세로와 접하지만, 나머지 토지들은 접근로 확보를 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다. 이는 토지 활용도를 크게 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명

대상 토지는 농지 또는 농지와 유사한 특성을 가진 임야로 추정되며, 농지취득자격증명 또는 해당 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명해야 할 수 있습니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중요한 사항이므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

기호(3) 토지의 경우 현황 조사서상 일부 석축 작업이 되어 있다고 조사되었습니다. 또한, 기호(2) 토지는 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면 작장리의 임야로, 감정가는 1억 3천여만 원입니다. 넓은 토지 면적을 소유할 수 있다는 장점이 있으나, 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 맹지라는 점은 접근성 및 활용도에 중대한 제약을 줄 수 있으며, 농지 취득 자격 증명 요구 사항은 낙찰 후에도 추가적인 절차 및 확인이 필요함을 시사합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1,127평에 달하는 넓은 면적을 소유할 수 있습니다.

* 남해군의 자연환경: 아름다운 자연경관을 가진 남해군에 위치합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 농지나 임야이므로, 관련 법규 검토 후 전원생활, 주말농장, 소규모 농업 시설 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다 (단, 각종 규제 및 맹지 문제는 해결 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 감정가 132,720,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 맹지, 농지취득자격증명 필요, 토지이용 제한 등 여러 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 주변 시세, 법적 제약 해소 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 검토한 후, 본 건의 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.