나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30709 [1] 경상남도 사천시 사남면 가천리 산117 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 가천리 소재 ""가천저수지"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 근거리 소재 가천저수지까지 차량의 접근은 가능하나 제반 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 급,완경사지로 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 임업용산지(2024-10-10)<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-지분 전부 매각[2025타경30709 채무자 김은정 지분 65분의 10 전부 및 2025타경31062 채무자 김은정 지분 65분의 55 전부]
-맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보.1.사건내역

사건번호: 진주지원 2025타경30709 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 물건기본정보.2.물건현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 가천리 산117

용도: 임야

토지면적: 42843.00㎡ (약 12960평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 물건기본정보.3.감정가및면적

감정가: 55,695,900원

토지 총 면적: 42843.00㎡

1. 입지조건

2. 입지조건.1.소재지및주변환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 가천리 소재 '가천저수지' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 임야와 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 사천시는 경상남도 서남부 해안에 위치하며, 북쪽과 동쪽, 서쪽으로는 진주시, 고성군, 하동군과 접하고 남서쪽으로는 바다를 사이에 두고 남해군과 연결됩니다. 사남면은 사천시 북부 활성화 지역에 속하며, 항공우주산업과 관련된 개발이 이루어지고 있습니다.

2. 입지조건.2.교통상황

본건 근거리의 가천저수지까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

2. 입지조건.3.토지이용계획및제한

본 토지는 농림지역, 임업용산지, 토석채취제한지역으로 지정되어 있습니다. 농림지역은 농업진흥 및 산림보호 등을 목적으로 하는 지역이며, 임업용산지는 산지관리법에 따라 임업의 생산성 향상 및 산림의 보호·육성을 목적으로 하는 산지입니다. 임업용산지 내에서는 건축 행위나 토지 형질 변경 등 개발 행위에 제한이 따르며, 특정 시설 설치 시 관련 법규 및 허가 절차를 준수해야 합니다. 토석채취제한지역은 산림의 보호와 복원을 위해 토석 채취를 제한하는 구역입니다.

1. 권리분석

2. 권리분석.1.등기부현황

등기부등본상 다수의 압류, 가압류, 강제경매 기록이 존재하나, 대부분 말소 예정으로 확인됩니다. 말소기준권리로는 1995년 1월 21일자 부산광역시의 압류가 등재되어 있습니다. 현재 경매를 촉발한 권리는 주식회사 케이알앤씨의 강제경매 개시 결정(2025타경30709, 2025타경31062)입니다.

2. 권리분석.2.인수되는권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

2. 권리분석.3.채권자및채무자

채권자는 주OOOOOOOOO이며, 채무자는 김은정입니다. 본 물건은 채무자 김은정의 지분 전부 매각으로 진행됩니다.

2. 권리분석.4.임차인현황

명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1. 상권분석

2. 상권분석.1.주변토지이용

본건 주변은 주로 임야와 농경지가 혼재된 지역입니다. 사천시 사남면 지역은 사천우주항공국가산업단지 등이 위치하여 관련 산업 시설이 발달하고 있으며, 향후 농촌 공간 재구조화 및 재생 사업을 통해 미래 농업과 산업이 결합된 '애그리포트(Agriport) 사천'을 목표로 발전 전략을 추진하고 있습니다.

1. 생활정보

2. 생활정보.1.편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 본건이 위치한 사천시 사남면 지역은 주변에 주거 및 상업 시설이 일부 분포되어 있으며, 사천시청 등 행정기관은 용현면에 위치하고 있습니다. 인근 산업단지 및 지역 개발 계획 등을 고려할 때, 점진적인 생활 편의 시설 확충이 예상됩니다.

1. 잠재적리스크

2. 잠재적리스크.1.맹지

본 토지는 인접 도로와 접하고 있지 않은 맹지입니다. 이로 인해 차량 접근 및 토지 이용, 건축 시 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 잠재적리스크.2.분묘기지권

육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 20년 이상 평온·공연하게 점유하는 경우 관습법상 성립되는 권리로, 토지 소유자의 토지 사용권 행사를 제한할 수 있습니다. 이러한 권리는 등기 없이도 성립 가능하며, 권리 행사 시 분묘 이장 등 해결에 어려움이 발생할 수 있습니다.

2. 잠재적리스크.3.토지이용제한

본 토지는 농림지역, 임업용산지, 토석채취제한지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 있습니다. 임업용산지에서의 건축 행위 및 토지 형질 변경은 산지관리법에 따라 엄격히 제한되며, 허가를 받은 경우에도 일부 시설에 한정됩니다. 토석채취제한지역으로 지정된 점 또한 토지 이용에 추가적인 제약을 야기합니다.

2. 잠재적리스크.4.중복병합사건

본 사건은 2025타경30709와 2025타경31062 두 건의 경매 사건이 병합되어 진행되는 물건입니다.

1. 투자포인트

2. 투자포인트.1.지분매각

본 물건은 채무자 김은정 소유의 토지 지분 전부 매각 건입니다. 구체적으로는 65분의 10 지분과 65분의 55 지분 전부가 매각 대상입니다.

2. 투자포인트.2.지역개발가능성

사천시는 우주항공청 개청 및 우주항공복합도시 개발을 중심으로 미래 성장 동력을 확보하고 있으며, 농촌 공간 재구조화 사업을 통해 농업과 산업이 융합된 '애그리포트(Agriport) 사천'을 추진하고 있습니다. 또한, 경전선 전철화, 남해~여수 해저터널 건설 등 교통 인프라 확충 계획도 진행 중입니다. 이러한 지역 개발 계획은 장기적으로 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1. 종합의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 가천리에 소재한 임야로, 감정가는 55,695,900원입니다. 토지는 42,843.00㎡ (약 12,960평)이며, 건물은 없습니다. 본건의 가장 큰 특징은 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 농림지역·임업용산지·토석채취제한지역으로 인한 엄격한 토지 이용 제한이 있다는 점입니다. 다수의 권리가 말소될 예정이나, 두 건의 강제경매가 병합된 사건이라는 점도 유의해야 합니다. 채무자 김은정의 지분 전부 매각 건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주변 지역의 우주항공 산업 발전 및 농촌 공간 재구조화 계획 등은 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1. 예상입찰가

제공된 정보만으로는 물건의 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 감정가 55,695,900원을 기준으로 하되, 맹지, 분묘기지권 가능성, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인과 해당 지역의 개발 가능성, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 잠재적 위험 요소와 관련하여 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.