나이스옥션 법원경매 진주 2025타경615 [1] 경상남도 하동군 하동읍 비파리 601-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 KT하동빌딩 북동측(기호 1, 3) 및 북측 (기호 4)에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근가능하며, 부근의 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 3 : 부정형 완경사지로 현황 주상용 건부지 및 부속토지
기호 4 : 부정형 완경사지로 현황 농경지(전)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 4: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-기호 4 지상에 매실나무 및 감나무 등 제시외 수목이 소재하며 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 2층 건으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샤시창 임.

이용상태

기호 2 : 주택 및 제조업소로 이용 중임.
(현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 이용상태는 관련공부, 외부관찰, 탐문 등에 의함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각
-지상 조경수 등 일체는 토지에 포함 평가함
-[목록2] 건물 옥상에 소재하는 계단실은 건물에 포함 평가함
-현황조사서 상 조사된 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경615 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 지OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 비파리 601-2

용도: 근린주택

토지면적: 229.00㎡ (약 69.27평)

건물면적: 244.98㎡ (약 74.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가

감정가: 236,372,680원 (약 2억 3637만원)

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 KT하동빌딩 북동측(기호 1, 3) 및 북측 (기호 4)에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 부근의 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 기호 1, 3은 부정형 완경사지로 현황 주상용 건부지 및 부속토지, 기호 4는 부정형 완경사지로 현황 농경지(전)로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호 1은 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3은 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 4는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태: 기호 1, 3, 4 모두 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함. 기호 3은 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합) 구역임.

제시목록 외의 물건: 기호 4 지상에 매실나무 및 감나무 등 수목이 소재하며 토지 사용 수익에 영향을 줄 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 2층 건물.

이용상태: 주택 및 제조업소로 이용 중임 (현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 이용상태는 관련 공부, 외부 관찰, 탐문 등에 의함).

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물: 없음.

기타참고사항: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 KT하동빌딩 북동측 및 북측에 위치하고 있음.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 접근성 및 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지 기호 1, 3은 각각 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있으나, 기호 4는 지적도상 맹지에 해당함.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 부정형 완경사지로 일부는 주상용 건부지 및 부속토지로, 다른 일부는 농경지(전)로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 현재 주택 및 제조업소로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권이전: 박영수 (2004-07-28, 협의분할에 의한 상속)

* 지상권설정: 횡천농업협동조합 (2012-10-22, 말소 예정) - '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각대금 완납 시 말소 동의서 제출됨.

* 근저당권: 지리산청학농업협동조합 (280,000,000원, 2014-06-03, 말소기준권리)

* 근저당권: 양인석 (75,000,000원, 2022-05-27)

* 소유권이전청구권가등기: 이정정 (2022-06-07, 매매예약)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (28,689,360원, 2024-09-03)

* 임의경매: 지리산청학농업협동조합 (224,434,435원, 2025-03-28)

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권이전: 박영수 (2004-07-28, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 지리산청학농업협동조합 (280,000,000원, 2014-06-03, 말소기준권리)

* 근저당권공동담보목록: 양인석 (75,000,000원, 2022-05-27)

* 소유권이전청구권가등기: 이정정 (2022-06-07, 매매예약)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (28,689,360원, 2024-09-03)

* 임의경매: 지리산청학농업협동조합 (224,434,435원, 2025-03-28)

3.3. 인수되는 권리

모든 등기사항은 말소기준권리(2014-06-03 근저당권) 이하 순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 선순위 지상권(을구 순위번호 6번)은 매각대금 완납 시 말소 동의가 제출되었으므로 인수되지 않을 것으로 보입니다.

소유권이전청구권가등기(이정정)는 말소 대상이나, 매매예약에 따른 권리이므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-06-19

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

3.5. 임차인 관련 주의사항

임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 그러나 전입일자가 기재되어 있어, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (인근 '장미빌라' 다세대 주택 기준)

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 '장미빌라'(하동읍 비파리 611-59)의 다세대 주택의 경우 2023년 11월에 72.99㎡(약 22.1평)가 6,790만원에, 2025년 11월에는 78.75㎡(약 23.8평)가 7,600만원에 거래되었습니다.

이를 면적당 가격으로 환산하면 약 93만원/㎡ ~ 96만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정평가액은 236,372,680원이며, 건물 면적 244.98㎡(약 74.11평) 기준으로 평당 약 318만원 수준입니다. 이는 인근 다세대 주택 시세 대비 높은 수준으로, 건물의 용도(근린주택) 및 개별적인 가치에 따른 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 분석

본건은 주거, 농경지, KT 하동빌딩 등이 위치한 지역에 속해 있습니다.

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 검색 결과 나타나지 않아, 현재로서는 이러한 시설로 인한 부정적 영향은 적을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 보건소, 병원 등 의료 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건에도 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 선순위 지상권이 존재했으나, 말소 동의서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 말소 과정에서의 변동사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기(이정정)는 말소될 것으로 예상되나, 해당 가등기권자와의 관계 및 실제 소유권 이전 가능성 등 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 현황

* 토지 기호 4가 맹지라는 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 이용 상태가 '주택 및 제조업소'로 기재되어 있으며, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 이용 상태 파악이 어려웠습니다. 실제 이용 현황과 건축물대장 상의 용도 간의 불일치 가능성을 확인해야 합니다.

* 현황 조사서상 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외되었습니다.

* 건물 옥상 계단실은 건물에 포함 평가되었습니다.

6.3. 기타

* 임대관계가 미상으로, 실제 임대 현황 및 공실률 등을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 근린주택으로, 토지 229㎡, 건물 244.98㎡ 규모입니다. 감정가는 약 2억 3637만원입니다.

주변은 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통은 보통 수준입니다.

권리관계상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 선순위 지상권 또한 말소 동의가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기 등은 추가 확인이 필요합니다.

건물의 이용 상태가 주택 및 제조업소로 복합적으로 사용되고 있어, 실제 임대 수익성 및 공실률 파악이 중요합니다. 특히 임대 관계가 미상이라는 점은 리스크 요인입니다.

토지 중 일부(기호 4)가 맹지인 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

향후 건물의 수익성 분석과 함께, 감정가 수준에서의 입찰은 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 선순위 지상권에 대한 말소 동의가 확보되었습니다.

* 토지 면적 대비 건물 연면적이 넓어 활용도가 높습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 감정가는 236,372,680원입니다.

최근 인근 다세대 주택의 시세는 ㎡당 약 93만원~96만원 수준으로, 본 건 건물의 면적(244.98㎡)에 적용 시 약 2억 2700만원~2억 3600만원 수준의 가치를 가집니다.

다만, 본 건은 근린주택으로서의 잠재적 가치와 함께 맹지, 공동담보, 미상 임대료 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

현재 총 채권액(약 3억 8300만원)이 감정가보다 높지만, 낙찰가의 일정 비율은 채권액을 초과하지 못하므로, 낙찰가율을 80% ~ 90%로 가정하여 약 1억 8900만원 ~ 2억 1200만원 범위에서 보수적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는

약 1억 9000만원 ~ 2억 1000만원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이는 시세, 감정가, 권리관계, 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 경매 물건의 최신 현황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.