나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30717 [1] 경상남도 진주시 상대동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평지의 세장형 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2023-11-09)(경상국립대학교병원 육상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-제시외 건물이 소재하며 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건으로
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 인터리어 마감 등
바닥 : 타일 마감 등
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.
(현장조사 당시 지하층 및 3층은 폐문으로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합적으로 고려하여 판단하였음)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-1층에 제시외 건물이 소재하며, 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30717 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 동진로 128 (상대동, 297-21번지)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 1,453,880,560원

* 토지면적: 330.60㎡ (약 99.99평)

* 건물면적: 1308.01㎡ (약 395.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 재OOOOOOOOOO (제공된 정보 기준)

* 평가 요약:

* 본건은 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 상업용으로 형성된 노선상가지대임.

* 본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

* 평지의 세장형 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중임.

* 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(지하 1층 포함)이며, 근린생활시설로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 상업용으로 형성된 노선상가지대.

* 교통: 본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임. 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이함.

* 주변 시설: 진주시청 등 관공서 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 및 주거시설 혼재. (주변 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 물건지와 근접해 있지 않으나, 진주시 차원에서 추진 중인 폐기물 처리 시설 관련 논란이 존재함.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 을24 근저당권 (새진주새마을금고, 2021.11.10. 접수, 984,000,000원)

* 건물 등기부상 을18 전세권설정 (재단법인아름다운가게, 2018.08.31. 접수, 100,000,000원)

* 상기 권리 중 하나가 말소기준권리가 되며, 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (일반적으로 근저당, 전세권 등은 말소기준 권리가 됩니다. 등기부 요약상 을24 근저당권이 더 늦게 접수되었지만, 건물 등기부상 을18 전세권의 말소 여부에 대한 특별한 기재가 중요합니다.)

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부상 을18 순위 18번 전세권 설정등기(2018.08.31. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (권리자: 재단법인아름다운가게, 금액: 100,000,000원)

* 임차인 현황:

* * 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-08-20, 대항력 없음.

* * 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2023-08-09, 대항력 없음.

* * 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-08-30, 대항력 없음.

* * 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

* * 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2021-06-23, 확정일자 2021-06-23, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인 최 의 경우 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인으로 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* * 재단법인아름다운가게 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2018-08-31, 대항력 없음.

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 건물 등기부상 전세권 설정(2018.08.31. 접수)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 전세권자와의 명도 협의 또는 인수 조건 확인이 필수적입니다.

* 총 인수 보증금: 0원 (제시된 임차인 현황 기준, 단 건물 등기부상 전세권 100,000,000원은 매수인 인수)

1.3. 상권분석

* 본건은 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용으로 형성된 노선상가지대임.

* 주변 상업시설 및 유동인구가 풍부한 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리한 조건.

* 대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 우수하여 상업시설 운영에 긍정적인 요인.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업지역 내 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 북측 왕복 4차선 도로 인접. 대중교통 이용도 비교적 편리할 것으로 예상.

* 주변 시설: 진주시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용 편리. 주변에 다양한 상업시설 및 식당가 형성.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인이 대항력 있음. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 인수되는 전세권: 건물 등기부상 재단법인아름다운가게의 전세권(100,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 금액 및 전세권 관련 계약 조건을 반드시 확인하고 명도 협의를 진행해야 함.

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물(8.00㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 현황 및 법적 처리 방안에 대한 추가 확인 필요. (토지 이용에 미치는 영향은 별무하다고는 하나, 추후 철거 등 관련 문제 발생 가능성)

* 건물 이용 현황: 지하층 및 3층은 폐문으로 이용상황이 확인되지 않아, 실제 내부 상태 및 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 상업지역의 대로변에 위치한 근린생활시설 건물로, 입지 조건이 양호하고 건물 규모가 상당함.

* 다양한 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 우수하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 다만, 대항력 있는 임차인과 말소되지 않고 인수되는 전세권이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 철저한 명도 계획 수립이 필수적임. 제시외 건물 및 미확인 층 현황 등도 추가적인 리스크 요인으로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진주시 핵심 상업지역 내 대로변 위치, 진주시청 인근.

* 상업 활성화 가능성: 노선상가지대로서 유동인구 및 배후수요 확보에 유리.

* 건물 규모: 총 연면적 1308.01㎡의 5층 건물로 활용도 높음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,453,880,560원

* 인수되는 전세권 금액: 100,000,000원 (매수인이 추가로 부담해야 할 금액)

* 고려사항:

* 본건은 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권이 존재하므로, 실제 명도 및 권리 확보에 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 특히 인수되는 전세권 100,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액으로 간주하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 제시외 건물, 미확인 층 등에 대한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가와 인수되는 권리(전세권) 금액을 고려하고, 주변 시세, 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. (본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가에서 인수되는 전세권 금액 100,000,000원을 차감한 금액 이상으로 접근 시 신중한 검토가 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.