나이스옥션 법원경매 진주 2025타경620 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1372-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 `구암3리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 주상용 건부지이고, 서측 및 남서측
일부는 잡초목이 우거져 있고, 일부는 법면 상태임.
기호(2): 급경사 부정형의 토지로서, 현황 법면 등임.

인접 도로상태

본건 공히 남동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :제1종일반주거지역(2023-02-02)(구암지구), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>.
기호(2) :제1종일반주거지역(2023-02-02)(구암지구), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄴ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄
경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 제시목록상 및 공부상 지목은 전이나, 현황은 법면 등의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1): 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층건물로서,
외벽: 사이딩판넬 잇기 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 새시창구조임.
기호(2-2): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서,
벽체: 일부 강판잇기, 대부분 벽체 없음.

이용상태

기호(2-1): 1층 사무실 등,
2층 주택임.
기호(2-2): 부속건물 창고임.

설비내역

기호(2-1): 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용 수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-[목록1] 옹벽(일부 법면), 바닥포장, 철재계단 등은 토지 가격에 포함 평가함
-[목록1] 서측 상단부는 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록2-1] 에 부착되어 있는 발코니, 계단실등은 건물 가격에 포함 평가함
-[목록3] 공부상 지목이 '전'이나 현황' 법면' 등의 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경620 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1372-1 (도로명: 경상남도 사천시 두량로 33)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,111,321,100원

* 토지면적: 1188.00㎡ (약 359.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 265.83㎡ (약 80.41평)

* 건물 제시외면적: 101.50㎡ (약 30.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사천농업협동조합 (등기부상 말소기준권리)

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 '구암3리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

* 본건 토지(기호 1)는 완경사(일부 급경사)의 부정형 토지로, 주상용 건부지이며 서측 및 남서측 일부는 잡초목이 우거져 있고 일부는 법면 상태임.

* 기호(2) 토지는 급경사 부정형 토지로, 현황 법면 등의 상태임.

* 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역(구암지구)이며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-03-22 접수된 사천농업협동조합의 근저당권 (을18)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 사천농업협동조합 근저당권 (을18)

* 경남신용보증재단 가압류 (갑3)

* 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 (갑7)

* 사천시 압류 (갑8)

* 사천농업협동조합 임의경매 (갑6)

* (건물) 사천농업협동조합 근저당권 (을12) - 말소기준권리

* (건물) 경남신용보증재단 가압류 (갑2)

* (건물) 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 (갑6)

* (건물) 사천농업협동조합 임의경매 (갑5)

* (건물) 사천시 압류 (갑7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 등기부상 강경애의 소유권이전 (갑1, 1980-03-31)

* 토지 등기부상 이수호의 소유권이전 (갑2, 2012-06-08)

* 건물 등기부상 이수호의 소유권보존 (갑1, 2012-10-15)

* 명시되지 않은 권리 (예: 지상권 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 사천읍 구암리 지역으로, 주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 사천읍 원도심지구 도시재생 활성화 사업 추진이 계획되어 있어, 지역의 발전 가능성을 시사함. ()

* 관광 자원으로는 사천바다케이블카, 삼천포대교 등이 인접해 있어 관광객 유입 가능성이 있음. ()

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 중심지보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성된 것으로 판단됨.

* 상권 분석을 위한 상세 데이터는 부족하나, 도시재생 사업 추진과 연계하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 주변에 구암3리 마을회관이 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 양호함.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 부족함.

* 관광지로는 사천바다케이블카, 삼천포대교 등이 있으며, 주변에 횟집 단지, 카페 등 다양한 여가 및 외식 시설이 분포하고 있음. (,,,)

* 교육, 의료, 교통 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 지역 내 필수 시설들은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 최근 사천시 지역에서는 혐오 시설(쓰레기 소각장, 장례식장 등) 입지에 대한 지역 주민들의 반발 및 민원이 다수 발생하고 있으며, 구암리 일대에서도 장례예식장, 납골묘 건립 관련 주민 반대가 있었던 것으로 파악됨. (,) 현재 본건과 직접적인 관련은 없으나, 잠재적 민감 지역으로 고려할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 서측 상단부에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있어 권리 관계 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

* 토지 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '법면' 등의 상태로, 토지의 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음. 옹벽, 바닥포장, 철재계단 등 제시외 물건이 토지 가격에 포함되어 매각됨.

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ', 'ㄴ'으로 표시된 제시외 건물(총 101.50㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 이로 인한 관리 및 활용에 대한 고려가 필요함.

* 미상 임대차: 임대 관계는 미상으로, 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 관련 분쟁이 발생할 수 있음 (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있음).

* 혐오시설 민감 지역: 사천읍 구암리 인근 지역에서 장례예식장, 납골묘 등의 혐오시설 건립에 대한 주민 반대 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 개발 또는 이용 시 주변 환경과의 마찰 가능성을 염두에 두어야 함. ()

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리에 위치한 단독주택으로, 토지 1188㎡와 건물 265.83㎡, 그리고 제시외 건물 101.50㎡를 포함한 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적이 넓고 주택 및 부속 건물(창고)이 있어 주거 및 사업용으로 활용 가능성이 있습니다. 특히 사천읍 원도심지구 도시재생 활성화 사업이 추진 중이라는 점에서 지역 발전 가능성이 기대됩니다. 그러나 토지의 법면 상태, 미확인 분묘의 존재 가능성, 임대 관계 미상 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 감정가는 11억 1132만 1100원이며, 모든 권리가 말소되는 조건이므로 인수되는 채무는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 사천읍 원도심지구 도시재생 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적과 주택, 부속 건물(창고)을 일괄 매각받아 활용 가치 극대화 가능.

* 관광 명소 인접으로 인한 잠재적 상업 및 주거 가치 상승 요인.

* 토지 가격에 포함된 옹벽, 포장, 계단 등 부대 시설 일괄 포함.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,111,321,100원

인수 보증금: 0원

분묘기지권, 법면 토지 상태, 미상 임대차 등 잠재적 리스크를 고려하고, 주변 시세 및 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 감정가의 약 85% 수준인 944,572,935원 내외에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 등을 더욱 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.