나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30703 [1] 경상남도 진주시 금곡면 가봉리 산34 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 진주시 금곡면 가봉리 소재 '가봉저수지' 북측인근(기호(1))과 북동측인근(기호(2))에 위치하며, 주위는 농촌취락과 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(2) 공히 차량 출입은 곤란하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로, 현황 자연림으로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 평지로, 현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2) 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 생산관리지역. 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에 육안으로 확인한 분묘 3기가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-지상 자연림 및 일부 편백조림은 토지가격에 포함 평가함
-분묘 3기 소재하며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30703 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금곡면 가봉리 산34

용도: 임야

감정가: 91,360,500원

토지면적: 18,645.00㎡ (약 5,640.5평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 매각

채권자: 경남신용보증재단 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건 토지는 경상남도 진주시 금곡면 가봉리 소재 '가봉저수지' 북측인근과 북동측인근에 위치하며, 주위는 농촌 취락, 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로상태

본 건 토지는 차량 출입이 곤란하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 또한, 기호(1)과 (2) 모두 지적도상 맹지에 해당하여 차량 접근성 및 이용에 상당한 제약이 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 농림지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및경매진행

말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 경남신용보증재단의 가압류(금7,408,582원, 창원지방법원 진주지원 2023카단521)입니다. 본 건은 해당 가압류에 따른 강제경매(2025타경30703)로 진행 중입니다.

3.2. 총부채액및소멸주의

등기부상 채권 총액은 7,408,582원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리및임차인현황

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건지는 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어 상업 및 산업 활동보다는 농업 중심의 지역 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 없어 일반적인 상권 분석의 의미는 제한적이며, 현재로서는 주변 농촌 취락 수준의 배후 수요만 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교통

인근 농촌 취락 내 기본적인 편의 시설은 존재할 수 있으나, 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 차량 접근성이 다소 제한적이며, 대중교통 이용 또한 편리하지 않을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변환경및잠재적혐오시설

본 물건지는 농촌 지역의 임야 및 농경지로 둘러싸여 있으며, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 있어 인근에 축사 등 농업 관련 시설이 존재하거나 향후 설치될 가능성이 있습니다. 이러한 시설은 냄새나 환경 문제로 인해 혐오시설로 간주될 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 맹지및접근성문제

본 건 토지는 지적도상 맹지로, 토지 이용 및 건축 행위에 있어 진입로 확보 등 법적, 실질적 제약이 따르며 차량 접근성에도 불편이 예상됩니다.

6.2. 분묘기지권

현재 확인된 분묘 3기 외에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 요소입니다.

6.3. 토지이용규제

본 건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 각종 가축사육제한구역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 규제를 받으므로, 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 지상 자연림 및 일부 편백조림은 토지가격에 포함 평가되었으므로, 이에 대한 관리 및 보존 고려가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 진주시 금곡면의 임야로, 맹지이며 분묘기지권의 성립 가능성이 있는 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따르므로, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 개인 묘지 조성, 임야 활용 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 법률 및 현장 조사를 통해 분묘 문제를 명확히 하고, 토지 이용 계획을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 투자 관점에서는 높은 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 9천만원대의 감정가로 약 5,640평의 넓은 임야를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 특수 목적 활용 가능성: 개인 묘지 조성, 소규모 임업 활동 등 특수한 용도로 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 장기적 관점의 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경이나 기반 시설 확충 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 높습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 91,360,500원

본 물건은 맹지, 분묘기지권 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있으며, 토지 이용에 제약이 크므로 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70% 수준에서 시작하는 최저매각가격(약 63,952,350원)보다 다소 낮은 수준, 또는 감정가의 70-80% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 본인이 판단하는 물건의 실질적 가치와 리스크를 고려하여 결정해야 하며, 약 6,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.