나이스옥션 법원경매 진주 2025타경599 [1] 경상남도 하동군 청암면 평촌리 1015-4 답 경매

경상남도 하동군 청암면 평촌리 1015-4 (답) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경599(진주지원 경매4계). 감정가 87,383,800원, 최저가 61,169,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 599 [1]
소재지	경상남도 하동군 청암면 평촌리 1015-4
용도	답
매각기일	2026.08.10
관할법원	진주지원 경매4계 (055-760-3254)
이용제한	(접함)준보전산지, 영농여건불리농지, 보전관리지역, 가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역

면적

토지면적	2,582㎡ (781.06평)

금액

감정가	87,383,800원
최저가	61,169,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	6,116,900원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.23	87,383,800원	변경
신건	2026.07.06	87,383,800원	유찰
2차	2026.08.10	61,169,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 청암면 평촌리 소재 '청암중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 전
·답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적
인 교통사정은 보통임.
형태 및 이용상태: 일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 전상태로 일부 지상에 제시외건물이 소재하며
제시외수목이 식재되어 있음.

일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 전상태로 일부 지상에 제시외수목이 식재되어
있음.
인접 도로상태: 일련번호 1: 지적도상 맹지이나, 본건 일부 현황 도로와 연계된 동측으로 약 4미터 내외 폭
의 도로에 접함.

일련번호 2: 지적도상 맹지이나, 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 연계된 비포장
진입로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1,2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
제시목록 외의 물건: 일련번호 1: 일부 지상에 별첨 ""사진""과 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재하며 제시외
수목이 식재되어 있어 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치고 있음.

일련번호 2: 일부 지상에 별첨 ""사진""과 같이 소유자 미상의 제시외수목이 식재되어 있어
토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치고 있음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목[감정서상 ㄱ,a,b] 매각 포함
-지적도상 맹지임
-[목록1] 토지 일부는 현황 '도로임'
-지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스 매각 제외
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

해당 물건은 경상남도 하동군 청암면 평촌리 1015-4에 위치하고 있습니다.

용도는 답(논)이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

총 토지 면적은 2,582.00㎡ (약 781평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡이나, 제시외 건물 면적은 36.00㎡가 존재합니다.

매각 대상은 토지이며, 감정가는 87,383,800원입니다.

사건 번호는 진주지원 2025타경599 (1)입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 평촌리 소재 '청암중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

하동군 청암면은 지리산 산맥이 뻗어 있고 섬진강이 흐르는 자연 경관이 아름다운 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

일련번호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 4미터 폭의 도로와 연계되어 있습니다.

일련번호 2 토지 역시 지적도상 맹지이나, 북동측으로 약 4미터 폭의 비포장 진입로에 접해 있습니다.

1.2. 3. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건 인근에는 청암중학교가 위치해 있어 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

주변 지역은 농경지와 단독주택 위주로 구성되어 있어, 일반적으로 알려진 대규모 혐오시설(예: 산업단지, 대형 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다.

다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등이 존재할 수 있으므로, 현장 확인을 통해 정확한 환경을 파악하는 것이 좋습니다.

하동군 청암면은 차 문화와 관련하여 다숙(차를 마시고 잠을 자는 집) 등의 체험 시설이 운영되고 있으며, 자연 속 휴식을 제공하는 지역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 1979-08-04: 이정 소유권 이전 (갑1)

* 2020-09-02: 이대세 소유권 이전 (협의분할 상속) (갑2)

* 2020-11-11: 합천축산업협동조합 근저당권 설정 (54,000,000원), 말소기준권리 (을1)

* 2025-03-20: 합천축산업협동조합 임의경매 개시 결정 (51,595,670원) (갑5)

총 등기부채권액은 54,000,000원입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권(2020-11-11)보다 선순위인 권리는 없습니다. (갑1, 갑2는 소유권에 해당)

따라서, 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금 합계 0원의 임차인이 없습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농지(답)로서 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

인근 청암중학교가 위치해 있으나, 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

따라서 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업적 가치나 전원생활 공간으로서의 잠재력을 평가하는 것이 적합합니다.

하동군은 차 생산지로 유명하며, 농촌 체험 관광이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 청암중학교가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통은 일반적인 수준입니다.

* 주변 환경: 전, 답, 단독주택 등이 있어 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 해당 물건은 농지(답)이므로, 농지취득자격증명 또는 농지가 아님을 증명해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 다만, 현황상 도로와 연계되어 있는 점은 긍정적입니다.

* 토지 형태: 완경사지의 부정형 토지로, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 제한 사항이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며, 토지 사용·수익·처분 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 만약 제시외 건물이 비닐하우스에 해당한다면, 이는 매각 대상에서 제외될 수 있습니다. (감정서상 ㄱ,a,b 포함 명시와 상충될 수 있어 확인 필요)

* 임대관계 미상: 임차인이 없으나, 혹시 모를 점유 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 청암면에 위치한 토지로, 주변의 아름다운 자연환경과 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 청암중학교가 인근에 있어 교육 환경도 일부 확보됩니다.

다만, 지적도상 맹지라는 점, 완경사지의 부정형 토지라는 점, 그리고 농지 취득 시 필요한 자격증명 요건은 주요 리스크 요인입니다.

현황 도로와 연계되어 있다는 점과 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함된다는 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 그리고 맹지 관련 도로 확보 방안은 반드시 사전에 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 농촌 지역에서의 전원생활 또는 주말 주택 부지로서의 활용 가능성.

* 하동 지역의 차 문화 및 관광 자원과의 연계 가능성.

* 지적도상 맹지이나 현황 도로가 있다는 점을 감안한 도로 확보 용이성.

* 향후 농지 관련 규제 변화 또는 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 (장기적 관점).

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 응찰자들의 심리, 경매 시장의 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰 전 감정가, 등기부채권 총액, 유사 물건의 최근 실거래가, 물건의 현황 및 권리 관계 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으므로, 입찰가는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.1.물건 기본정보