나이스옥션 법원경매 진주 2025타경592 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 565-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 '정포회관' 동측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 일부 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 일부 전으로 이용중이고, 일부 휴경전 상태 등임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 6~7 미터 내외의 포장도로, 서측으로 소폭의 진입로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유관계가 불분명한 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-제시외 수목[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경592 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남해군수산업협동조합 (채권자 정보는 '남 '으로 마스킹 처리)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 565-1

용도: 전 (농지)

토지면적: 3029.00㎡ (약 916.23평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

감정가: 315,731,000원

토지감정요항표 요약:

본건은 '정포회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 완경사지대 내 일부 평탄하고 일부 경사지인 부정형 토지로, 현재 일부는 전으로 이용 중이며 일부는 휴경지 상태입니다. 남서측으로 노폭 6~7미터 내외의 포장도로, 서측으로 소폭의 진입로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 '정포회관' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 마을 내 주택들과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 물건지 남서측으로는 폭 6~7미터의 포장도로가 접해 있으며, 서측으로는 소폭의 진입로가 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2014년 12월 4일 접수된 남해군수산업협동조합 근저당권

말소 예정 권리:

* 근저당권 (남해군수산업협동조합, 2014-12-04)

* 지상권설정 (남해군수산업협동조합, 2014-12-04)

이상의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 인수되는 별도의 등기된 권리나 임차권은 확인되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건지는 농경지와 주택, 임야가 혼재된 농촌지역에 위치하고 있습니다. 따라서 직접적인 상업 활동을 위한 상권 분석보다는 전원생활 또는 농업 관련 가치 평가가 주된 요소가 될 것입니다. 주변에 '정포회관'이 있어 기본적인 마을 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

마을 내 주택들이 분포하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 마을 자체 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 접근성

남서측 포장도로 및 서측 진입로를 통해 접근이 가능하며, 지역 내 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 토지는 지목이 '전'으로 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전에 반드시 관련 자격을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 성립 가능성

육안으로 확인되지 않는 분묘가 토지 내에 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 발견될 경우, 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 사실 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 수목

감정서상 기호 'ㄱ'으로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.

6.4. 지역 제한

* 가축사육제한구역: 모든 축종 사육 제한

* 마을경관관리지역: 마을 경관 보전을 위한 규제가 있을 수 있습니다

6.5. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 남해군은 타 지자체와 협력하여 광역 소각장을 운영하고 있으며, 바이오가스화 시설 등 환경 관련 시설 구축에 속도를 내고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치한 3029.00㎡(약 916.23평) 규모의 전(밭)입니다. 감정가는 315,731,000원으로, 토지 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

그러나 몇 가지 유의사항이 있습니다. 첫째, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 둘째, 토지 내에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 셋째, 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 이와 같은 잠재적 리스크는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

입지적으로는 마을과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 생산관리지역 등의 토지 이용 계획이 적용됩니다. 주변 도로 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 계획관리지역 토지: 916평 규모의 생산관리지역 토지로, 향후 활용 방안에 대한 잠재력을 가집니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 남해군 지역 개발 잠재력: 남해군은 해양 관광 및 지역 개발 사업이 활발히 추진되고 있어, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 315,731,000원입니다. 본 물건은 농지취득자격증명 및 분묘 관련 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% (252,584,800원 ~ 315,731,000원)

본 입찰가 범위는 일반적인 시장 상황 및 본 건의 개별적인 특성을 반영한 제안이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 답사, 권리 분석 심층 검토, 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히 농지취득 관련 규정 및 분묘 처리 비용 등을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.