나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30754 [1] 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""롯데몰"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 1층 101호로(사용승인일:2017.05.15)
외벽 : 외장석재 및 복합판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 통유리 및 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(음식점)임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생 급배수 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 유사 평지로 근린생활시설 및 숙박시설 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m~12m)
(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중-국-3-35)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30754 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 1층 101호 (신주소: 경상남도 진주시 에나로 103-7)

건물명: 우람빌딩

용도: 제1종근린생활시설 (음식점)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가

총 감정가: 898,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물 전용 면적: 85.31㎡ (약 25.80평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 롯데몰 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 2017-07-13: 우람개발주식회사, 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 2017-07-13: 장복희, 소유권이전 (매매 금880,106,000원) (갑4)

* 2017-07-13: 경남은행, 근저당권 (금598,800,000원) (을1) - 말소기준권리

* 2023-10-18: 영등포세무서장, 압류 (징세과-티 64512) (갑5)

* 2025-04-09: 경남은행, 임의경매개시결정 (채권액 516,455,026원) (갑8)

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (경남은행, 2017.07.13. 접수)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 관련 개요는 제공되지 않았으나, 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (물건명세서 비고란에 '지상권개요:'로 표기되어 있음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 인수 여부를 신중히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 롯데몰과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 복합적으로 분포하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

4.2. 업종 분석

주요 용도는 제1종근린생활시설로, 현재 음식점 용도로 이용되고 있습니다.

주변 상권 특성 및 입지 조건을 고려할 때, 외식업 등 다양한 근린생활시설 운영에 유리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데몰 등 대형 쇼핑 시설 인접

* 인근 시내버스정류장 이용 편리

* 다수의 근린생활시설 및 편의시설 분포

5.2. 주거 환경

주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 상업시설 이용객 및 잠재적 고객 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입되었을 가능성을 시사합니다. 통상적인 경매 물건에 비해 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 충무공동의 핵심 상업지역에 위치하며, 롯데몰 인근이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

2017년 신축 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 건물 상태 및 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

다만, 임대 관계 미상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등의 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 우량 입지: 롯데몰 인근으로 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 유리.

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 다목적 활용 가능성: 제1종근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 용도도 언급되어 있어 업종 전환 시 용이.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 수익률 증대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 경매 시장 동향, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률, 보유 기간, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 경우, 감정평가액 898,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 상의 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 미소멸 권리 등)를 충분히 반영하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.