나이스옥션 법원경매 진주 2025타경583 [1] 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 511-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 소재 횡천면사무소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 중심지로서 노변의 근린생활시설과 기존 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로, 현황 단독주택 부지 및 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6-7미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(횡천 주거형 개발진흥지구), 제2종지구단위계획구역(횡천 지구단위계획구역), 주거용지(2017-03-16)(일반주거용지(22-1)), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-252)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블럭조 판넬위 금속기와지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1980.1.1)
외벽 : 스톤코트마감
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ) 소재함.
ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(보일러실) : 약 2.31㎡
ㄴ)블럭조 스레트지붕 단층(창고) : 약 1.8㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 주택은 최근 리모델링된 것으로 판단되며, 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-[목록1] 일부는 현황 도로임
-[목록2] 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황상 '판넬위 금속기와지붕' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경583 (1)

소재지: 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 511-4

용도: 단독주택

감정가: 92,946,000원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 소재 횡천면사무소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 중심지로서 노변의 근린생활시설과 기존 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6-7미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(횡천 주거형 개발진흥지구), 제2종지구단위계획구역(횡천 지구단위계획구역), 주거용지(일반주거용지), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(2021-11-01) 이하 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 76,467,510원입니다.

토지 등기부요약:

* 소유권 이전: 김순악(지분), 권영준(지분) → 이봉주, 박철영 (2017-03-27)

* 근저당: 지리산청학농업협동조합 (2021-11-01, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 지리산청학농업협동조합 (2025-03-10, 16,467,510원) - 말소

* 임의경매: 지리산청학농업협동조합 (2025-03-12, 60,738,901원) - 말소 (본건)

건물 등기부요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내용입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 하동군 횡천면 소재지 중심부에 위치하며, 주변으로 근린생활시설과 기존 주택들이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 및 주거 기능을 수행하는 지역입니다.

인근에 횡천면사무소가 소재하여 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

제공된 JSON 데이터를 통한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 분석은 현재 불가능합니다. 따라서, 본 상권 분석은 제공된 감정평가서상의 지역 정보에 기반합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량으로 접근 가능하며, 인근 국도를 통해 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 횡천면사무소 및 면소재지 내 근린생활시설을 이용하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주거지역 내에 위치하며, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 현황 도로: 본건 토지 일부가 현황상 도로로 이용 중인 점은 해당 부분의 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕재는 '시멘트기와'이나 현황은 '판넬위 금속기와지붕'으로, 추후 건물 관리 및 유지보수에 있어 차이가 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 향후 지역 내에서 가축 사육 관련 사업을 영위하고자 할 경우 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ: 보일러실 약 2.31㎡, ㄴ: 창고 약 1.8㎡)이 매각에 포함되므로, 해당 부분의 관리 및 활용 계획이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 혹시 모를 미상 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다. (본 건은 인수 보증금 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 횡천면의 면소재지 중심부에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

입지 조건은 면소재지로서의 기본적인 편의시설 접근성과 도로 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

건축물은 1980년 사용승인되었으나 최근 리모델링 추정되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 건물 지붕재의 현황과 공부상의 차이점, 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 면소재지 중심부 위치: 지역 내 기본적인 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 최근 리모델링 추정: 건물 상태가 양호할 경우 즉시 사용이 가능하여 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,946,000원이며, 토지 면적 215.00㎡ (약 65.04평), 건물 면적 59.50㎡ (약 18.00평)입니다.

감정가 기준 토지 평당가는 약 1,429,000원입니다.

제공된 JSON 데이터를 통한 주변 시세 분석 및 외부 부동산 정보 검색이 제한적이므로, 정확한 현 시세 분석은 어렵습니다.

통상적으로 면소재지 내 단독주택의 경우, 건물의 노후도, 리모델링 여부, 토지 가치, 도로 상황 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

건물은 1980년 건축되었으나 최근 리모델링이 추정되어 건물 가치가 일부 상승할 수 있습니다.

토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점과 가축사육제한구역 지정 등은 시세 반영 시 고려될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

현 시세를 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

현재 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 예상되는 입찰가 범위는 75,000,000원 ~ 90,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.