나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30651 [1] 경상남도 사천시 노룡동 495-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30651 [1] 경상남도 사천시 노룡동 495-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30651
• 주소: 경상남도 사천시 노룡동 495-1
• 감정가: 120,514,100원
• 최저가: 77,129,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매4계 2025타경30651 | 소재지: 경상남도 사천시 노룡동 495-1 | 감정가: 120,514,100원 | 최저가: 77,129,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30651 (1)

소재지: 경상남도 사천시 노룡동 495-1 (단독주택)

용도: 단독주택

감정가: 120,514,100원 (토지/건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 이OO)

소유자 및 채무자: 한OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 484.00㎡ (약 146.47평)

건물면적: 96.70㎡ (약 29.25평)

제시외 건물 면적: 5.50㎡ (약 1.66평, 매각 포함)

총 매각대상 면적: 토지/건물 지분

1.3. 특이 및 주의사항

- 지분 매각 물건임: 전체 토지 및 건물에 대한 지분(토지 지분율: 24200, 건물 지분율: 4835) 매각이므로, 추후 공유자와의 협의 또는 공유물분할 청구 소송이 필요합니다.

- 법정지상권 성립 가능성: 본건은 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 건물과 토지 소유자가 다를 경우 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 성립 시 매수인이 건물 철거를 요구할 수 없습니다.

- 공부와의 차이 및 일괄매각: 토지대장 상 면적(435㎡)과 등기사항증명서/평가명령 면적(484㎡)이 상이합니다. 또한, 일괄매각 조건으로 제시외 건물(ㄱ)은 매각에 포함되나, 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되니 주의해야 합니다.

- 토지 분할 사항: 목록1 토지가 토지대장 상 495-1, 495-6으로 분할되어 있음이 확인됩니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

- 위치 및 형태: 경상남도 사천시 노룡동에 위치하며, 주위는 농경지와 주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 평지 내 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

- 교통 상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로를 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

- 토지 이용 계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 일부 제약이 있으며 농지법이 적용되는 농지입니다. 생산녹지지역의 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하로 건축 개발행위에 한계가 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

- 매각 형태: 토지와 건물에 대한 '지분 매각'입니다. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 매수 후 기존 공유 지분권자와의 관계 설정이 가장 중요한 숙제입니다.

- 법정지상권: 가장 큰 권리상의 리스크입니다. 법정지상권이 성립하는 경우 매수인은 건물 철거를 주장할 수 없으며, 토지 사용료(지료)만을 청구할 수 있습니다. 성립 여부에 따라 토지 가치에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 분석을 받아야 합니다.

- 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 현황조사 및 점유 관계 확인이 필요하며, 임차인이 존재할 경우 주택 임대차 보호법상 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 생활 편의

- 생활 환경: 노룡동은 사천시의 서북쪽에 위치하며 용현면과 인접한 비교적 인구밀도가 낮은 농촌 지역입니다. 주거와 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

- 교육 시설: 인근에 남양초등학교 및 남양중학교 등이 위치한 것으로 보이나, 물건지로부터의 정확한 거리는 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

- 광역 교통: 물건지 북쪽에 사천공항이 위치하고 있습니다. 이는 광역 접근성을 제공하는 동시에 소음 발생의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응

5.1. 주요 리스크

- 법정지상권 리스크: 법정지상권 성립 시 토지의 활용 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다. 대응 방안은 법정지상권 성립 여부 판단 후, 지료 청구 소송 또는 공유자 간 지분 매입/매도 협의를 진행해야 합니다.

- 지분 매각의 난이도: 지분 매각은 공유물 분할 청구 또는 경매를 통한 단독 소유권 확보 과정이 수반되므로, 일반 매각 물건에 비해 시간과 비용이 더 소요될 수 있습니다.

- 공부 상이 문제: 토지 면적이 공부상 상이(484㎡ vs 435㎡)하므로, 추후 지적 정리 문제 발생 가능성이 있습니다. 매각 후 지적도 및 현황 확인을 통해 정확한 면적을 확인해야 합니다.

- 혐오 시설: 인근에 사천공항이 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 2천만 원대의 단독주택(지분)으로, 생산녹지지역 내 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 법정지상권 및 지분 매각이라는 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다. 따라서 법률 지식이나 경험이 풍부한 전문 투자자 또는 공유 지분 협상에 능한 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

- 저가 매수의 기회: 지분 및 법정지상권 이슈로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 금액으로 토지 지분을 확보할 수 있는 기회가 있습니다.

- 지분 협상 가능성: 매각 대상이 지분인 만큼, 기존 공유자에게 매각하거나 지분을 매입하여 전체 소유권을 확보함으로써 수익을 극대화할 수 있습니다.

- 장기적 관점: 주위 농경지 환경과 생산녹지지역이라는 특성을 고려할 때, 단기 시세차익보다는 장기적인 개발 또는 전원주택 수요를 목표로 하는 투자가 적합합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계