나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30604 [1] 경상남도 사천시 실안동 산235 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 실안동, 실안방파제에서 북동측으로 직선거리 약 900미터
지점에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

서측 약500 미터 지점에 사천대로, 실안해안도로가 통과하고 있으며, 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북서측으로 급경사진 부정형의 임야로서 자연림지 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,문화재보호구역기타(2008-12-26)(각산산성,봉화대)<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률>,문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,준 보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 임지상에 자생하는 자연생 수목 등은 임지에 포함하여 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 `미상'임.

물건 비고

-지분매각
-맹지임
-지상 자생수목 등 토지가격에 포함 평가함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30604 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산235

용도: 임야

감정가: 58,164,000원

토지면적: 19,736.00㎡ (약 5,970.55평)

토지지분: 1,572.96㎡ (약 475.81평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

3. 입지조건

본건은 사천시 실안동, 실안방파제에서 북동측으로 약 900미터 지점에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측 약 500미터 지점에 사천대로 및 실안해안도로가 통과하고 있어 교통 접근성은 보통입니다.

관내 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

4. 권리분석

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 말소기준권리는 2024년 6월 12일자 한국씨티은행의 3번 양철민 지분 가압류입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (물건명세서 참고)

등기부 요약 상 1970년 5월 7일에 소유권 보존 등기가 되었으며, 이후 양석우 외 6명에게 지분 이전(증여)이 있었습니다.

채권 총액은 5,411,523원입니다.

5. 상권분석

본건은 임야로, 주거지나 상업시설과는 거리가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 임야로 이루어져 있어 현재로서는 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

향후 주변 개발 계획 등에 따라 가치 변화가 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 서측 약 500미터 지점에 사천대로, 실안해안도로가 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통은 관내 버스 정류장을 이용하며, 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지: 본건은 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자연림: 토지 위에 자생하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 이는 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 분묘: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

* 이용 제한: 본건은 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 문화재보호구역, 준보전산지 등에 속하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 임대차: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 또는 차임이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다.

교통 접근성은 보통 수준이나, 맹지이며 임야 상태인 점, 그리고 분묘기지권의 가능성 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

또한, 지분 매각으로 인해 소유권 행사나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 이용 계획상 다양한 제한이 적용되므로, 해당 지역의 개발 가능성 및 관련 법규에 대한 면밀한 사전 조사 후 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 사천시 지역의 임야로서, 향후 지역 개발 또는 용도 변경 가능성에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가는 58,164,000원이지만, 지분 매각 및 맹지, 분묘 가능성 등 리스크 요인을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 58,164,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 여러 리스크 요소(지분매각, 맹지, 분묘 가능성, 개발 제한 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 대상 임야의 활용 가능성, 주변 시세, 권리 분석 결과, 경매 시장 상황 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.