나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30727 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동, ""삼천포제일중학교""에서 남서측으로 직선거리 약450 미터 지점에 소재하는 비룡벨로스텔라 8층 801호로서,
부근은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는, 택지후보지지대로 형성되어가는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 등 출입이 가능하고, 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

2019.1.16. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 15층 아파트 내 제8층 제801호로서,
외벽은 외장용 석판, 몰탈위페인팅 등
내벽은 벽지` 타일 등
창호는 샷시창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임..

이용상태

공부상 아파트 용도로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 3필지를 일단으로 하여 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 진입로가 있으며, 남서측으로 왕복 7차선도로, 북서측으로 노폭 약 3m
내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-27호선 )(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호2, 3은
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여
평가하였으므로 참고하시기 바라며,

임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30727 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 토지지분: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물면적: 82.94㎡ (약 25.09평) - 전용면적 추정

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2019년 1월 16일

* 구조: 철근콘크리트조 15층 아파트 중 8층

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교"에서 남서측으로 약 450미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 택지개발 예정지대의 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 관내 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 건물 정보

건물은 2019년 1월 16일 사용 승인된 철근콘크리트조 15층 아파트 중 8층 801호입니다. 외벽은 외장용 석판 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있으며, 건물 현황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

대지권의 목적인 토지는 3필지를 일단으로 하여 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중입니다. 서측으로 진입로가 있으며, 남서측으로는 왕복 7차선 도로, 북서측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 지역 지구 및 규제

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 진주지원 2025타경30727호로, 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 6월 21일

* 배당신고일자: 2023년 7월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차권자입니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

말소기준권리: 갑6 (2021년 11월 29일 접수, 가압류)

인수되는 권리: 을1 (2023년 7월 11일 접수, 주택임차권, 김미화, 180,000,000원). 본 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액(확인된 내용 기준): 180,000,000원 (임차권) + 186,376,893원 (강제경매 신청 채권) = 366,376,893원 (이는 등기부상 확인된 채권액이며, 실제 경매 진행 과정에서 변제되는 금액에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 삼천포제일중학교 인근에 위치하여 주거 기능에 초점을 맞춘 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 CU, GS25, 세븐일레븐 등 편의점이 위치하고 있으며, 이마트 사천점, 홈플러스 삼천포점 등 대형마트도 1km 이내에 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 또한, 팔포 횟집단지가 인근에 있어 외식 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 삼천포제일중학교, 야로고등학교, 대성초등학교, 칠원고등학교 등 다양한 교육 시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의가 가능합니다.

* 대형마트, 편의점, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 의료 시설

* 인근 병원 및 의원 정보는 별도 조사가 필요합니다.

5.4. 기타 주거 환경

* 주택지대로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 180,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가 리스크

* 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은, 실제 내부 상태가 예상과 다르거나 하자, 수리 필요 부분 등이 있을 가능성을 내포합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 임대차 관계는 업무 집행 시 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 현장 방문 시 임대차 현황 및 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 사천시 전반의 쓰레기 소각장 건립 등 환경 관련 논의가 있으나, 본건 소재지에 직접적인 영향은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 사천시 용강동에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 경매 물건으로서 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 180,000,000원의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 크므로, 이 부분을 면밀히 분석하고 투자 결정을 내려야 합니다. 내부 확인의 한계 또한 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물이므로 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 택지 후보지로 언급되는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 주거지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 180,000,000원을 최우선적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 이는 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 추가 비용이 됩니다. 따라서 입찰가는 감정가 201,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 낙찰가가 임차인 보증금 180,000,000원과 합쳐졌을 때 시장 가치 대비 합리적인 수준이 되도록 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금을 고려하여 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 설정하는 것이 적절하다고 판단됩니다. 이보다 높은 금액으로 입찰 시, 보증금 전액 인수 시 상당한 손실을 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.