나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30655 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 산62-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 서면 정포리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형, 완경사지로 휴경지임
기호 2,4,5: 부정형 급경사지로 자연림임.
기호 3: 부정형 급경사지로 자연림 및 일부 도로임.

인접 도로상태

기호 1: 지적도상 맹지임.
기호 2: 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.
기호 3: 본건의 북측 일부가 폭 약 5미터 내외의 도로로 이용중임.
기호 4: 남측으로 폭 약 5미터 및 6미터 내외의 도로가 소재함.
기호 5: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호 2,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>
기호 3,4: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1] 지적도상 맹지임
-[목록3] 일부 도로로 이용중임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30655 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 산62-4

* 용도: 임야

* 감정가: 68,122,000원

* 토지면적: 4512.00㎡ (약 1365평)

* 토지지분: 4512㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 감정평가일: 2026-02-24 (작성일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있음. 남해군은 네 면이 바다로 둘러싸여 있으며, 해안 경관과 산림이 어우러진 지역임. 서면 지역은 호젓한 풍경과 편안한 느낌을 주는 곳으로 알려져 있음.

* 교통상황: 대상 물건 소재 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통으로 평가됨. 남해군은 창선-삼천포대교 개통 이후 접근성이 향상되었으며, 주요 관광지로 연결되는 도로망이 구축되어 있음.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1: 부정형, 완경사지로 휴경지임.

* 기호 2, 4, 5: 부정형 급경사지로 자연림임.

* 기호 3: 부정형 급경사지로 자연림 및 일부 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 기호 1: 지적도상 맹지임.

* 기호 2: 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 3: 본건의 북측 일부가 폭 약 5미터 내외의 도로로 이용 중임.

* 기호 4: 남측으로 폭 약 5미터 및 6미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 5: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리구역.

* 기호 2, 5: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 준보전산지.

* 기호 3, 4: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 준보전산지.

남해군 전체 면적의 약 66%가 산림으로 구성되어 있으며, 산림자원 육성 및 보호 사업이 활발히 추진되고 있음.

1.3. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

* 말소기준권리: 2025-03-04 (신한카드 강제경매 개시 결정)

* 등기부요약:

* 갑2: 2015-02-27 소유권 이전 (유용순)

* 갑3: 2018-01-17 소유권 이전 (류도안, 증여)

* 갑4: 2025-03-04 강제경매 (신한카드, 19,834,949원, 말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (자료 상 명시된 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 별도로 제공되지 않았음.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 남해군 서면의 임야 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있음.

* 인근에 마을이나 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 남해군 자체는 관광 및 해양 레저 활동으로 인한 관광 수요가 꾸준히 발생하는 지역임.

* 서면 지역은 최근 주민 주도로 빈 점포를 활용한 상점거리 조성 등 지역 활성화 노력이 진행되고 있으나, 본 물건의 직접적인 상권 영향은 미미할 것으로 예상됨.

* 남해군은 지속적으로 관광 인프라 확충 및 개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있음.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 임야로, 주변에 직접적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 밀집해 있지 않을 것으로 예상됨.

* 주변 환경은 자연 녹지 및 농경지가 주를 이루어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보임.

* 남해군 서면에는 서호마을회관, 서상숲 등 주민들이 가꾸는 지역 명소가 있으며, 남해 전체적으로는 금산, 보리암, 해안도로 등 다양한 관광자원이 풍부함.

1.6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 본 경매는 일괄매각으로 진행되나, 건물은 없는 상태임.

* 맹지: [목록1]은 지적도상 맹지이므로, 차량 진입 및 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 분묘기지권: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 따른 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 농지취득자격증명: [목록1]의 경우 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요함.

* 도로 이용: [목록3]의 일부는 도로로 이용 중임. 이는 인접 토지와의 관계 및 향후 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

* 산지 이용 제한: 준보전산지, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 남해군 서면 정포리의 임야로, 4512㎡의 면적을 감정가 68,122,000원에 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다.

권리 관계는 신한카드의 강제경매가 말소기준권리가 되어 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

입지적으로는 자연 녹지와 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 토지는 일부 맹지(기호1)가 포함되어 있으며, 급경사지 및 자연림이 상당 부분을 차지하고 있습니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성 및 농지취득자격증명 제출 의무 등은 투자 시 반드시 확인하고 풀어야 할 리스크 요인입니다.

남해군은 관광 자원 개발 및 지역 균형 발전 사업을 적극적으로 추진하고 있으며, 이는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본건은 임야로서 농지 또는 개발 가능한 토지로의 전환 가능성, 관련 규제 등을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 남해군의 지속적인 관광 개발 및 지역 활성화 정책: 장기적인 지역 가치 상승 가능성.

* 자연 녹지 지역으로서의 잠재력: 휴양, 전원생활, 또는 친환경 개발 등의 목적에 부합할 수 있음.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 향후 개발 가능성 또는 자연 그대로의 가치에 주목한다면 고려해볼 만함.

* 매각 후 소멸되는 권리: 권리 관계가 비교적 명확하여 추가적인 권리 인수 부담이 적음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 해당 임야의 실제 이용 가능성 (개발 가능성, 토지 형질 변경 가능 여부 등)

* 분묘기지권 및 맹지 관련 문제 해결 비용 추정

* 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 절차 비용 확인

* 지역 부동산 시장 동향 및 미래 가치 분석

따라서, 본건의 감정가(68,122,000원)를 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.