나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30655 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 535-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30655 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 535-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경30655
• 주소: 경상남도 남해군 서면 정포리 535-1
• 감정가: 68,122,000원
• 최저가: 43,598,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2025타경30655 | 소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 535-1 | 감정가: 68,122,000원 | 최저가: 43,598,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서: 진주지원 2025타경30655 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

경매 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30655 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

채권자: 신OOOOOOOO

소유자/채무자: 류OO

감정가: 68,122,000원

물건 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 535-1 외 (총 5개 목록)

용도: 임야 (일부 휴경지, 자연림, 일부 도로 이용)

토지면적: 4,512.00㎡ (약 1,364.58평)

1.2. 입지 조건 및 생활 정보

입지 환경 분석

본 건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치하며, 주위는 농경지와 임야 등으로 이루어진 전형적인 농어촌 지역입니다. 인근에 정포마을 앞바다가 있으며, 마을 회관 옆에는 정포마을 구판장 등 기본적인 편의시설이 소재합니다. 정포리는 바다 건너 여수와 광양이 조망되며, 마을 인심이 좋기로 알려져 있습니다. 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원한 기후 조건으로 귀촌 및 전원생활지로의 가치가 높습니다.

교통 및 접근성

대상물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. (자체적인 분석)

도로 이용 측면에서, 기호 1은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 기호 2, 4, 5는 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접하고 있고, 기호 3은 일부가 도로로 이용 중입니다. 본 건은 일괄매각이므로 전체적인 접근성은 보통이나, 기호별로 차이가 있다는 점을 고려해야 합니다.

혐오 시설 여부

주변 검색 결과, 대규모의 산업단지나 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 자연림과 농경지로 형성된 조용한 해안 마을이라는 점이 오히려 장점입니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리 분석 (특이사항)

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 권리 관계가 발생할 여지는 적습니다. (자체적인 분석)

다만, 매각대상 토지에 대한 **분묘기지권** 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있어, 이로 인한 법정 지상권 문제가 발생할 수 있습니다. 경매를 통해 취득하는 경우, 매수인이 해당 분묘의 연고자를 상대로 지료 청구 또는 이장(移葬)을 요구하는 등의 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

잠재적 리스크 (주의 사항)

1. **농지취득자격증명** 요건: 목록 1은 휴경지 상태의 농지일 가능성이 있어, **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필요합니다. 만약 낙찰자가 농취증을 발급받지 못하거나 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하면 **보증금이 몰수**되므로, 입찰 전 관할 관청을 통해 농지 여부 및 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2. **분묘기지권 및 분묘 소재 가능성**: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 이로 인한 명도 및 소유권 행사에 제약이 따를 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

3. **맹지 및 도로 이용**: 목록 1은 지적도상 맹지이며, 목록 3의 일부는 도로로 이용 중입니다. 맹지인 목록 1의 가치 평가는 낮게 책정될 수 있으며, 도로 이용 부분은 향후 토지 이용 계획에 제약이 될 수 있습니다.

4. **토지 이용 제한**: 토지이용계획상 **보전관리지역, 생산관리지역** 등에 걸쳐 있어, 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한)이므로 축사 건축 등에 제약이 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 투자 포인트

상권 분석 (지역 특성 분석)

본 건은 임야가 주를 이루며, 주위에 농경지 및 임야가 형성되어 있어 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 하지만, 남해군의 특성상 '자연 환경' 자체가 가치이며, **귀촌, 전원생활, 휴양, 또는 산림 경영**을 위한 잠재적 가치를 지닙니다. 정포리 방파제 등 낚시 명소로도 알려져 있어, 장기적으로는 **힐링 및 레저와 연계된 활용(예: 캠핑장, 임산물 재배)**에 대한 수요를 기대할 수 있습니다.

투자 포인트

1. **일괄매각을 통한 대규모 토지 확보**: 총 4,512.00㎡ (약 1,364.58평)의 임야를 일괄로 취득하여, 다양한 용도로 장기적인 산림 경영 및 관리의 토대를 마련할 수 있습니다.

2. **자연 경관 및 입지적 장점**: 남해군의 아름다운 자연 경관과 해안과 인접한 조용한 마을의 이점을 활용하여, 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다.

3. **상대적으로 낮은 감정가**: 평당 약 5만원 선의 감정가로, 임야의 평균 시세를 고려하여 저렴한 가격으로 대규모 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. (4512.00㎡ / 1364.58평, 감정가 68,122,000원)

1.5. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 남해군의 자연림 및 휴경지로, 대규모 토지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 토지면적 4,512.00㎡ (약 1,364.58평)에 대한 산림 경영, 귀촌, 또는 장기적인 투자를 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

그러나 **농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수** 및 **분묘기지권 성립 여지**라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 분묘 관련 리스크는 낙찰 후 명도 과정에서 큰 비용과 시간을 소모할 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 분묘 소재 여부를 철저히 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 관청에 문의하는 등 **철저한 사전 조사 및 리스크 분석이 필수적**입니다. 이 두 가지 리스크를 통제할 수 있는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계