나이스옥션 법원경매 진주 2025타경598 [1] 경상남도 사천시 정동면 화암리 70-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 정동면 화암리 소재 ""서천여자중학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재함.(지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) - 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일 : 2016.09.12)로서,
외 벽 : 외장석재마감
내 벽 : 치장석, 모르타르위 페인트, 치장목, 일부 타일마감
바 닥 : 마루깔기, 투명에폭시, 타일깔기 등
창 호 : 컬러새시.

기호 (3) - 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물(사용승인일 : 2014.10.31 증축일 : 2015.11.05)로서,
벽 체 : 사이딩 판넬 마감, 난연판넬 마감, 외장판넬 마감 등
바 닥 : 데코타일, 장판지깔기 등
창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (2) : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 (3) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호 (2) : 난방설비, 냉방설비, 위생 및 급배수설비, 기타설비(덕트설비)되어 있음.
기호 (3) : 위생 및 급배수설비, 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠ 판넬조 판넬지붕 단층(가추) : 약 4㎡
제시외건물㉡ 판넬조 판넬지붕 단층(주방) : 약 15.6㎡
제시외건물㉢ 샤시조 판넬지붕 단층(보일러실, 옥상소재) : 약 5.2㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 (감정서상 기호 ㄱ~ㄷ,ⓐ)매각 포함.
-목록1지상 담장,조경석,목록2 계단실 및 차양막, 데크설비등 포함평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경598 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 화암리 70-3

용도: 근린생활시설

감정가: 878,152,400원

토지 면적: 1138.00㎡ (약 344.24평)

건물 면적: 444.00㎡ (약 134.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (정확한 명칭은 마스킹 처리)

1.2. 건물 현황

건물 (2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 2016.09.12. 총 면적 252㎡. 용도: 제2종근린생활시설.

건물 (3): 경량철골구조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2014.10.31 (증축 2015.11.05). 총 면적 192㎡. 용도: 제2종근린생활시설.

총 건물 연면적: 444㎡ (약 134.31평).

제시외 건물(가추, 주방, 보일러실 등) 및 수목, 담장, 조경석, 계단실, 차양막, 데크설비 등도 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 주의사항

일괄 매각. 제시외 건물 및 수목, 토지 상의 부착물 등도 매각에 포함되어 처리됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 사천시 정동면 화암리에 위치하며, 서천여자중학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

이는 향후 건축 행위, 토지 이용 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 588,173,216원입니다.

말소기준권리는 2014년 5월 29일 접수된 근저당권(농업협동조합자산관리회사)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 사천농업협동조합의 임의경매 개시 결정이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 엄

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 11월 23일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

임차인 엄 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 전입일자를 기준으로 점유 관계 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 화암리는 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 서천여자중학교 인근에 있어 학생 및 학부모 등 배후 수요가 있을 수 있습니다.

근린생활시설로 이용 중이며, 주변 주택가 및 기타 상업 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

두 개의 건물 모두 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다.

건물 (2)는 철근콘크리트 구조, 건물 (3)은 경량철골 구조로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

서천여자중학교가 인근에 위치합니다.

생활 편의시설 및 기타 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 추가적인 현장 조사 및 지역 분석이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상으로는 해당 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

하지만, 해당 지역의 정확한 환경 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 개발 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 상태

건물 (3)의 경량철골구조는 철근콘크리트 구조에 비해 내구성이 낮을 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목, 부착물 등 일괄 매각 대상 물건들에 대한 철거 또는 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 엄 의 보증금 및 차임이 0원으로 분석되어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면의 근린생활시설로, 토지와 건물이 함께 경매에 나왔습니다.

말소기준권리 이후 다수의 권리가 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

토지는 일부 개발 제한이 있는 용도지역에 속해 있으나, 건축물은 제2종근린생활시설로 활용되고 있습니다.

제시외 건물 및 부속물 등이 일괄 매각되어 관리 및 정비가 필요할 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적(1138㎡) 대비 감정가 책정.

* 다수의 권리가 말소되어 권리 관계가 비교적 명확한 편.

* 근린생활시설로서 지역 사회 경제 활동의 기반이 될 수 있는 잠재력.

* 제시외 물건 일괄 포함으로 인한 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

주요 권리 (근저당권) 총액: 468,000,000원

감정가: 878,152,400원

토지 이용 계획상의 제한, 주변 환경, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 614,706,680원 ~ 702,521,920원 선으로 예상됩니다.

본 예상가는 일반적인 시장 상황을 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 부동산 시장 동향 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.