나이스옥션 법원경매 진주 2025타경587 [1] 경상남도 진주시 정촌면 화개리 879 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경587 [1] 경상남도 진주시 정촌면 화개리 879 대지 경매

• 사건번호: 2025타경587
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 화개리 879
• 용도: 대지

진주지원 경매3계 2025타경587 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 화개리 879 | 감정가: 106,692,000원 | 최저가: 74,684,000원 | 용도: 대지

1. 진주지원 2025타경587 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경587 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

1.1. 2. 소재지 정보

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 화개리 879

1.1. 3. 면적 및 감정가

용도: 대지

토지 면적: 357.00㎡ (약 108.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 106,692,000원

1.1. 4. 매각 대상

매각 대상: 토지매각

1.1. 5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: -제시외수목[감정서상 a]매각 포함

주의사항: -지상에 적치된 이동이 용이한 퇴비 등은 매각 제외

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 토지감정요항표 - 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 화개리 소재 「화동마을」내에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 토지감정요항표 - 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

1.2. 3. 토지감정요항표 - 형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 완경사의 토지로서, 주거나지(수목 식재) 상태입니다.

기호(2,3): 부정형의 평지로서, 주거나지(수목 식재) 상태입니다.

1.2. 4. 토지감정요항표 - 인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 구거부지(화개리 산272번지)를 사이에 두고 접합니다.

기호(2,3): 본건 북동측으로 폭 약 2.5~3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 5. 토지감정요항표 - 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구(화동), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

1.2. 6. 토지감정요항표 - 제시목록 외의 물건

본건 기호(1~3) 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(기호 a,b,c)이 소재하며, 수목의 추정 수령 및 주수 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.2. 7. 토지감정요항표 - 공부와의 차이

없습니다.

1.2. 8. 토지감정요항표 - 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 화개리에 위치한 '화동마을' 내에 자리하고 있으며, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측 및 북동측으로 폭 2.5~3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 토지 이용 및 접근에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '사OOOOOOOO'입니다. 임의경매는 채무자의 채무 불이행에 따라 담보권 실행을 위해 진행되는 경매 절차로, 일반적으로 경매 종결 시 해당 담보권은 소멸됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 유치권, 법정지상권 등 특이 권리사항에 대한 상세한 분석은 제한적입니다. 따라서, 실제 입찰 전 권리분석 전문가를 통해 말소기준권리, 인수되는 권리, 유치권 성립 가능성 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 화개리 화동마을은 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 형성될 가능성이 높습니다. 인근에 대형마트, 백화점 등 집객력 있는 상업시설은 부족하지만, 진주시내와의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 진주시 중심 상권을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다. 현재로서는 주변에 뚜렷한 상업 활동이나 개발 호재가 없어 직접적인 상업적 가치보다는 지역의 주거 환경에 따른 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 주변의 생활 편의시설 및 공공시설에 대한 정보는 제한적이나, 화동마을이 진주시 정촌면에 속해 있어 기본적인 생활 서비스는 정촌면 소재지 또는 인근 진주시 중심부에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 학교는 진주시 정촌면에 위치한 정촌초등학교, 정촌중학교 등이 인근에 있을 수 있으며, 진료, 쇼핑, 문화 시설 등은 차량 이동을 통해 진주시내로 나가야 할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 '자연녹지지역'으로 지정되어 있어 건축 행위 시 개발 행위 허가 기준 및 건폐율, 용적률 등 관련 법규를 엄격히 준수해야 합니다. 또한, '가축사육제한구역(모든 축종 제한)'으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 시설 설치에 제약이 따릅니다. 감정평가서상 토지 이용 상태가 '주거지(수목 식재)'로 기재되어 있으며, 제시외 수목이 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠 수 있다는 점은 추가적인 고려가 필요합니다. 현재 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았으나, 자연녹지지역 및 농경지 주변 환경은 향후 주변 개발에 따라 변화될 수 있는 여지가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 진주시 정촌면 화개리의 토지로서, 농촌 마을 내에 위치하고 있으며 기본적인 차량 접근성은 양호합니다. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한이 있으나, 주거나지 상태로 수목이 식재되어 있는 토지로 향후 건축 또는 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다. 현재로서는 주변 상권이나 생활 편의시설이 특출나지 않아 직접적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서의 가치 상승을 고려해야 할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 상대적으로 낮은 감정가: 토지만 매각 대상이며 감정가가 106,692,000원으로, 경쟁 입찰 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 2. 자연녹지지역의 잠재력: 향후 주변 지역 개발 또는 도시 확장 계획에 따라 자연녹지지역의 가치가 재평가될 가능성이 있습니다.

1.9. 3. 주거지로서의 가능성: '주거지(수목 식재)' 상태의 토지로서, 향후 소규모 주택 신축 등 개인적인 주거 공간 마련이나 주말 농장 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 4. 주변 개발 계획 확인: 진주시 또는 정촌면의 향후 개발 계획, 도로망 확충 계획 등을 면밀히 조사하여 투자 가치를 높일 수 있는 요소를 파악하는 것이 중요합니다.

[참고 자료]

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표 (제공된 정보)

Google Maps - Jinju City, Jeongchon-myeon, Hwaga-ri vicinity

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Google Search - 진주시 정촌면 화개리 토지이용계획

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Google Search - 부동산 임의경매 권리분석

Google Maps - Jinju City, Jeongchon-myeon, Hwaga-ri

Google Search - 진주시 정촌면 화개리 혐오시설

법원 정보

진주지원 경매3계