나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30687 [1] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 183 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30687 [1] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 183 전 경매

• 사건번호: 2025타경30687
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 183
• 용도: 전

진주지원 경매3계 2025타경30687 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 183 | 감정가: 30,871,000원 | 최저가: 21,610,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2025타경30687 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 183에 소재한 토지 강제경매 물건입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 2. 감정가 및 면적

총 감정가는 30,871,000원이며, 토지 면적은 585.00㎡ (약 177평)입니다. 제시외 토지 면적은 없으며, 건물 면적 및 지분은 0㎡로 기재되어 있습니다.

1.1. 3. 경매 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 '봉화삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1, 2, 6) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지는 인접 및 인근 토지(봉화리 207(답), 208(전))와 기호(5)의 일부를 통해 접근이 가능합니다. 또한, 본 건의 일부(기호 5)는 기호(3) 토지로의 진입로로 이용되고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황 및 지형

본건 토지는 기호(1)의 경우 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형 토지로 전(밭)으로 이용 중입니다. 기호(2)는 대체로 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용 중이며, 기호(3)은 대체로 평탄하나 일부 경사지가 포함된 부정형 토지로 주거용 부지 등으로 이용되고 있습니다. 기호(5)는 진입로 등으로 이용되는 부정형 토지이며, 기호(6)은 완경사지대 내 부정형 토지로 임야 상태입니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지는 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 마을경관관리지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한사항이 적용됩니다. 특히, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설 설치 시 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 분묘기지권이 등기되어 있어 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 감정서상 제시외수목(기호 'ㄴ'~'ㅁ')이 토지 지상에 소재하며, 제시외수목(기호 'ㄱ') 또한 존재합니다.

1.3. 2. 건물 관련 권리 및 현황

건물감정평가요항표에 따르면 기호(4)는 주택, 기호(4-1)은 창고 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 다만, 건물 구조, 용도, 면적이 공부와 상이하며, 소유자도 일반건축물대장상 다른 것으로 기재되어 있어 권리 관계 확인이 필요합니다. 또한, 기호(4) 건물의 일부가 인접 토지('봉화리 204(대)')에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

1.3. 3. 기타 권리사항 (분묘기지권, 제시외 물건)

등기부상 분묘기지권이 존재하며, 현장 확인 시 육안으로 파악되지 않은 분묘가 추가로 발견될 가능성이 있습니다. 제시외수목 또한 존재하므로, 이들에 대한 소유 관계 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남해군 삼동면 봉화리 일대는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 전형적인 농어촌 지역의 특성을 보입니다. 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근에 독일마을, 원예예술촌 등 관광 명소가 있어 관광객의 왕래가 있는 지역입니다.

1.4. 2. 주변 시설

주변에는 마을 주택과 농경지가 분포하며, '봉화삼거리' 인근에 위치하여 지역 내 이동은 용이한 편입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 3. 혐오시설 유무

현재 공개된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 태양광 발전소 건설 추진 과정에서 지역 주민들의 반대 및 소음 관련 민원이 있었던 사례가 있어, 향후 개발 시 주민 의견 수렴 및 환경적 요인을 충분히 고려해야 할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

본 물건지는 조용하고 자연 친화적인 농촌 주거 환경을 제공합니다. 농경지 및 임야에 둘러싸여 있어 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다.

1.5. 2. 편의시설 접근성

가장 가까운 편의 시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지관련 규제

본 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 증명하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수와 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 접근성 문제

일부 필지가 맹지이므로, 이에 대한 진입로 확보 또는 인접 토지와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 추후 건축 또는 개발 시 중요한 제약 조건이 될 수 있습니다.

1.6. 3. 법적 분쟁 소지

분묘기지권이 존재하며, 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있어 관련 분쟁의 가능성이 있습니다. 또한, 건물 소유주 불일치, 건물 일부가 타인 소유 토지에 걸쳐 있는 상황 등 공부와 현황 간의 차이가 커 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 위험이 존재합니다.

1.6. 4. 기타 불확실성

제시외 수목의 소유 관계가 불분명하며, 임대 관계 또한 미상으로 파악되어 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 물건 총평

본 물건은 남해군 삼동면의 농경지로서, 농업적 이용 외에도 계획관리지역 등 일부 지역에 대해서는 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 건물 관련 공부와의 차이 등 해결해야 할 법적, 행정적 제약 사항이 다수 존재합니다.

1.7. 2. 매각 대상 토지에 대한 평가

토지 자체의 가격보다는, 위에서 언급된 여러 제약 사항들을 해결하는 데 소요될 시간과 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 특히 농지취득자격증명, 분묘 문제, 건물 관련 법적 이슈 해소가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 잠재적 가치

농지 규제 완화 또는 개발 행위 허가 가능성을 염두에 둔다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 주변 관광지(독일마을, 원예예술촌 등)와의 연계성을 활용한 활용 방안도 모색해볼 수 있습니다.

1.8. 2. 투자 고려 사항

투자를 고려한다면, 철저한 현장 답사와 함께 법률 전문가 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 명확한 권리 분석 및 법적 문제 해결 방안을 파악하는 것이 필수적입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계