나이스옥션 법원경매 진주 2025타경582 [1] 경상남도 진주시 평거동 OOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 평거동에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지내 세장형의 토지로 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 서측으로 소로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8m~10m )(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트슬래브지붕 지하1층, 지상5층 건물로
외 벽: 치장 돌무늬 마감 등,
내 벽: 벽지 및 인테리어 마감 등,
바 닥: 타일 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

1~5층: 숙박시설로 이용중임.
지하층: 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기온수보일러설비, 전기판넬난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-본건 건물 1층은 공부상면적(94.35㎡)와 실측면적(약 50㎡)이 상이하며, 2013년 리모델링시 일부 철거하여 주차장으로 이용중인 것으로 탐문조사 됨. 감정평가목적을 고려하여 실측면적으로 면적사정하여 감정평가하였으니 참고하시기 바람.
-공부상 이용상황은 숙박시설 및 단독주택이나 현재 숙박시설로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-옥상에 위치하는 계단실 및 옥탑은 건물 가격에 포함 평가
-공부상 숙박시설 및 단독주택이나 숙박시설로 이용 중
-감정평가서에 의하면 건물 1층의 공부상 면적(94.35㎡)과 실측 면적(약 50㎡)이 상이하며, 2013년 리모델링시 일부 철거하여 주차장으로 이용 중이며, 실측 면적으로 면적 사정하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상남도 진주시 순환로559번길 10-6 (평거동) (구 주소: 경상남도 진주시 평거동 138-13)

용도: 숙박시설 (공부상 숙박시설 및 단독주택이나, 현재는 숙박시설로 이용 중)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 290.80㎡ (약 87.97평)

건물 면적: 765.73㎡ (약 231.64평)

건물 제시외 면적: 32.00㎡ (약 9.68평) (매각 포함)

건물 구조: 철근콘크리트슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물

건물 높이: 18.45m

사용 승인일: 1998년 10월 14일

주요 용도: 숙박시설

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호: 진주지원 2025타경582 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 상봉새마을금고

감정가: 1,277,122,560원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ), 옥상 계단실 및 옥탑

등기부 채권 총액: 945,184,555원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

주위 환경: 경상남도 진주시 평거동에 위치하며, 주변은 상업지대 등으로 형성되어 있음

교통 상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통으로 평가됨. 물건지 서측으로 소로2류(폭 8m~10m)가 접해 있음. 인근 지역은 교통체계 개선 사업이 추진되었거나 진행 중으로 교통 환경 개선이 기대됨

신 주소: 경상남도 진주시 순환로559번길 10-6 (평거동)

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 일반상업지역

지구단위계획구역: (일단의주택지조성사업지구(평거3))

도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을15 근저당권 (상봉새마을금고, 2015-06-17 접수, 910,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을15 근저당권 (상봉새마을금고)

* 을16 근저당권 (진주저축은행)

* 갑18 가압류 (소상공인시장진흥공단)

* 갑19 임의경매 (상봉새마을금고)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 제공된 정보 상 임차인 현황에서 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되나, 상세한 점유 관계는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

주변 상권: 물건지가 위치한 평거동은 상업지대로 형성되어 있으며, 주변에는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있음

현재 이용 현황: 물건 건물은 현재 숙박시설로 이용 중임. 주변에 다양한 숙박업소가 위치하고 있으며, 상권 활성화 사업이 진행된 지역도 있어 상업적 가치가 있음

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

편의시설: 주변에 마트, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. (세부 정보는 별도 조사 필요)

혐오시설:

* 진주시 내동면 일원에 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리 시설 설치 관련 주민 반대가 있었으며, 이는 해당 물건지와 직접적인 인접성은 낮으나, 진주시 전체의 개발 및 환경 정책에 영향을 줄 수 있음

* 평거동 일부 지역에서는 베트남 노래방이 다수 운영되고 있다는 보도가 있으며, 일부 업소에서 마약 유통 등 불법 영업이 적발된 사례가 있음. 이는 해당 물건지의 직접적인 혐오시설은 아니나, 지역 내 유흥 및 치안 관련 이슈로 고려될 수 있음

* 과거 평거동 일대에서 발견된 고대 유적지를 활용한 테마공원이 훼손되어 흉물로 방치된 사례가 있으나, 이는 물건지와 직접적인 관련성은 낮음

6. 잠재적 리스크

건물 1층 공부상 면적(94.35㎡)과 실측 면적(약 50㎡) 간의 큰 차이가 있으며, 리모델링 후 주차장으로 이용 중인 점은 현장 확인 및 명도 과정에서 이슈가 될 수 있음.

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있음.

가축사육제한구역에 해당함.

등기부상 채권 총액(945,184,555원)이 감정가(1,277,122,560원) 대비 높은 편으로, 유찰 가능성을 고려해야 함.

임대관계가 미상으로, 명도 시 세입자 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음 (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨).

7. 종합 의견

본건은 진주시 평거동 상업지역에 위치한 숙박시설 건물로, 일괄매각 대상이며 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 건물 1층 면적 차이, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 임대차 관계 확인이 필수적입니다. 주변 교통 및 상업 환경은 양호한 편이나, 지역 내 유흥시설 집중 현상 및 폐기물 처리 시설 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내 위치하여 숙박시설 외 다양한 용도로 활용 가능성이 있음.

일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 및 옥상 시설물도 포함되어 있어 활용 가치가 높음.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서 비교적 안전함.

진주시 평거동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 노력은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 및 하자 관련 비용, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어려우나, 채권 총액과 감정가의 비율, 그리고 1층 면적 차이 등 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.