나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30615 [1] 경상남도 사천시 곤양면 서정리 217 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~4) 경상남도 사천시 곤양면 서정리 소재 삼정마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.
기호(5~7) 경상남도 사천시 곤양면 송전리 소재 포곡마을회관 서측 근거리에 위치하며, 부근
은 묘지 및 자연림 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~4) 인근까지 소형차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
기호(5,6) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
기호(7) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 평지 내 부정형의 토지로서, 답으로 이용중입니다.
기호(2) 평지 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(3) 평지 내 부정형의 토지로서, 현황 인접토지(218-1번지,217-2번지,218-3번지)에서
마당 등으로 점유 사용중이고, 일부는 폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(4) 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 지상에 소나무, 활·잡목, 대나무 등이 자생하
는 자연림입니다.
기호(5~7) 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 지상에 자연생 소나무, 활·잡목 등
이 자생하는 자연림이며, 일부 지상에는 관리되고 있지 아니하는 밤나무 등이 식
재되어져 있습니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 폭 약 2m내외의 포장도로에 접합니다.
기호(2) 본건이 대부분 폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(3) 본건 일부는 폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근가능합니다.
기호(5) 본건 북서측 일부를 폭 약 3m내외의 임도로 이용중이고, 남동측 일부를 폭 약 2m
내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(6) 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 3m내외의 임도에 접하고, 본건 남동측 일부를
폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(7) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)에 속합
니다.
기호(4) 계획관리지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-
06)(일부제한구역(모든축종제한)), 가축제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), 준보
전산지, 토석채취제한지역에 속합니다.
기호(5) 농림지역, 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역
(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지
개 가금류 제한)), 산림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지, 토석채취제
한지역에 속합니다.
기호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 산
림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지, 토석채취제한지역에 속합니다.
기호(7) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 산
림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(3) 토지의 의뢰목록상 지목은 답이나, 현황은 인접 토지에서 마당 등으로 점유 사용중
이고, 일부는 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각 , 지분매각
-[목록4] 맹지임
-[목록3] 토지는 인접토지에서 마당 등으로 점유 사용중이며, 일부는 도로로 이용중으로 이를 감안하여 평가함
-감정서 상 타인소유로 조사된 저온창고[목록3 토지 지상] 및 수목[목록4 토지 하단부] 매각 제외
-[목록4] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록 1,3]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 진주지원 2025타경30615 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 서정리 217

용도: 답 (현황: 일부는 인접토지에서 마당 등으로 점유 사용 중이며, 일부는 도로로 이용 중)

총 토지면적: 10,552.00㎡ (약 3,191.78 평)

매각 대상 토지 면적: 1,759.0184㎡ (약 532.15 평) - 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 40,226,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요 (목록 1, 3)

* 지분 매각

* 분묘기지권 성립 가능성 있음 (특히 목록 4)

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성 (정보상 모순 존재)

* 맹지 (목록 4, 7)

* 인접 토지에서 마당 등으로 점유 사용 중이며, 일부는 도로로 이용 중 (목록 3)

* 타인 소유 저온창고 및 수목은 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 토지는 경상남도 사천시 곤양면 서정리 소재 삼정마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 일부 필지는 송전리 소재 포곡마을회관 서측 근거리에 위치하며, 주변은 묘지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 교통상황: 인근까지 소형 차량 등 접근 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 일부 필지(기호 7)는 차량 접근이 곤란한 경우가 있습니다.

* 도로 상태:

* 일부 필지는 폭 약 2m~3m 내외의 포장도로 또는 임도에 접하거나 이용 중입니다.

* 목록 4 및 7번 필지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 목록 3번 토지는 인접 토지에서 마당 등으로 점유 사용 중이며, 일부는 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 산림보호구역, 준보전산지, 토석채취제한지역 등 다양한 행위 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 02월 17일자 한국자산관리공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한동진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 12월 07일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 특이사항에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 상충됩니다. 실제 현황 조사를 통해 명확한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성에 대한 주의사항이 있어, 실제 인수될 보증금이 있는지에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 단독주택, 임야, 묘지 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 상업 시설이나 주요 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 농촌 지역의 상권 특성을 나타낼 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로 보입니다. 소규모 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성이나 주요 생활 편의시설(학교, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

부동산 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 소유권 행사 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 재산권 행사에 제약을 가져올 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 문제

목록 4번과 7번 필지는 맹지로서 외부 도로에 직접 접하지 않아 접근이 어렵습니다. 또한, 목록 3번 토지는 인접 토지 소유자가 마당 등으로 점유 사용 중이며 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 따른 분쟁 가능성이 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 요구

목록 1번과 3번 필지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 또는 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.4. 분묘기지권 성립 가능성

목록 4번 토지 지상에 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인 관련 불확실성

특이사항에 '대항력있는 임차인'이 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 정보의 모순이 존재합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 매각 제외 물건

감정평가상 타인 소유로 조사된 저온창고 및 수목이 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 이는 해당 물건이 낙찰 후에도 토지 상에 계속 존재함을 의미합니다.

6.7. 복잡한 토지 이용 제한

계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한, 산림보호 등 다수의 개발 행위 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 사천시 곤양면 서정리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 가능성, 인접 토지 이용 등으로 인해 권리 분석 및 실제 이용에 있어 복잡성이 매우 높은 물건입니다. 특히 '대항력 있는 임차인' 존재 여부에 대한 정보의 모순은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크로 작용할 가능성이 높습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 진입 장벽.

* 문제점들을 해결하거나 활용할 수 있다면 향후 가치 상승 가능성 존재 (예: 공유물 분할 소송, 이웃과의 협상 등).

* 복잡성으로 인해 다른 입찰자들의 관심이 낮을 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 농지, 분묘기지권 가능성, 임차인 문제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있으나, 앞서 언급된 '대항력 있는 임차인' 존재 여부에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 제시된 감정가 40,226,000원과 토지 지분 면적 1,759.0184㎡를 고려할 때, 해당 물건의 복잡성을 감안하여 권리 분석 및 현장 조사 결과에 기반한 신중한 입찰가 결정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.