나이스옥션 법원경매 진주 2025타경531 [1] 경상남도 진주시 신안동 393-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 진주여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하고, 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세면벽돌조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 1985.10.24)
외벽 : 화강석 및 벽돌붙임 및 몰탈위 페인트마감, 판넬마감.
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재함.
ㄱ)블록벽체이용 판넬지붕 단층(다용도실) : 약 10.5㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경531 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 393-28

용도: 단독주택

감정가: 169,761,640 원

토지면적: 140.50㎡ (약 42.5 평)

토지지분: 140.5㎡ (약 42.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.38㎡ (약 37.0 평)

건물지분: 122.38㎡ (약 37.0 평)

건물 제시외면적: 10.50㎡ (약 3.2 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (의령신용협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 진주여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 양호함.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 의령신용협동조합의 근저당권 (195,000,000원)이며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 최근 권리로는 2025년 2월 14일 접수된 의령신용협동조합의 임의경매 개시결정 (149,923,187원)이 있음.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 195,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

* 제공된 JSON 정보 분석:

* 입력된 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보는 모두 1980년대 건축된 주택들의 거래 사례이며, 공급 면적이 39.88㎡ ~ 65.94㎡로 본건 단독주택(건물면적 122.38㎡)과는 면적 및 주거 형태에서 차이가 있음.

* 이들 거래 사례의 매매가는 4100만원 ~ 10,800만원으로, 이는 소형 연립/다세대 주택의 가격대를 나타냄. 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 신안동 단독주택 시세 조사 결과:

* 진주 신안동 지역의 유사 연식 (1980년대) 단독주택 매매 사례 중, 대지면적 148㎡, 건물면적 64.13㎡인 주택이 1억 5,000만원에 거래된 사례가 있음.

* 비교적 최근 연식(2017년 사용승인) 또는 리모델링된 2층 단독주택의 경우, 대지면적 165㎡, 연면적 137.72㎡에 3억원에 매매된 사례가 있음.

* 종합 시세 분석:

* 본건은 1985년식 단독주택으로, 감정가는 1억 6,976만원임. 이는 대지면적 140.5㎡에 비해 시세가 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 거래된 신축 또는 리모델링된 단독주택의 시세(3억원대)와는 차이가 있음.

* 따라서 본건은 연식이 오래된 단독주택으로서, 향후 리모델링 또는 증축 시 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건은 진주여자중학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 입지를 갖추고 있음.

* 편의시설: 주위가 정비된 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1985년에 건축된 건물로, 내부 수리 및 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 자연경관지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금이 0원으로 파악되나, 실제 임차인이 존재하거나 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 지역 환경 이슈: 진주시는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 관련 논란이 있는 지역이나, 본건 소재지인 신안동과는 직접적인 거리상 관련성은 낮은 것으로 파악됨. 다만, 지역 전반의 환경 이슈에 대한 인지는 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 신안동의 주택지대에 위치한 단독주택으로, 진주여자중학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 6,976만원으로, 유사 연식의 단독주택 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 신축 또는 리모델링된 단독주택과는 가격 격차가 있습니다. 1985년 건축된 노후 주택으로서 내부 수리가 필요할 수 있다는 점은 잠재적 리스크입니다. 그러나 넓은 대지 면적과 단독주택으로서의 희소성을 고려할 때, 향후 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 및 중학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 선호도가 높을 수 있음.

* 정비된 주택가에 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 차량 접근성이 좋음.

* 제공된 시세 정보 및 개별 단독주택 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세의 잠재적 상승 여력이 있을 수 있음.

* 단독주택으로서의 희소성 및 토지 면적을 활용한 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 169,761,640원이며, 유사 연식의 단독주택 거래 사례(1억 5,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준의 감정가로 판단됩니다. 또한, 지역 내 최신/리모델링된 단독주택의 시세(3억원대)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다. 잠재적 리스크(노후화)를 감안하되, 위치적 장점과 단독주택으로서의 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 110% 수준인 1억 8,700만원 ~ 2억 500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.