나이스옥션 법원경매 진주 2025타경526 [1] 경상남도 산청군 단성면 입석리 579 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 입석리 소재 ""입석보건진료소"" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지임.
기호(3~7) : 부정형 완경사지 및 평지로 일단의 공업용건부지 및 일부 진입로 등임.
기호(8,9) : 부정형 급완경사지로 자연림임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장
도로가 있음.
기호(3~7) : 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 있으며 기호(4,5) 일부가 현황
공장 내부 진입로임.
기호(8) : 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 공장내부 진입로가 있음.
기호(9) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 영농여건불리농지.
기호(3) : 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법> 영농여건불리농지.
기호(4) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(6,7) : 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법> 영농여건불리농지.
기호(8) : 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(9) : 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,2) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2011.11.28)
외,내벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(10-1) 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2011.11.28)
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(10-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2011.11.28)
외,내벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(10-3) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2017.03.15)
외벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(10-4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2017.03.15)
외,내벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(11) 일반철골구조 데크플레이트지붕 2층건으로(사용승인일:2011.11.28)
외벽 : 판넬잇기 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(10) : 공장
기호(10-1) : 경비동(사무실 및 화장실 등)
기호(10-2) : 펌프실
기호(10-3) : 저온창고
기호(10-4) : 창고
기호(11) : 공장(사무동) 1층-사무실 및 식당, 주방 등.
2층-휴게실 및 화장실 등.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 있으며, 기호(10-3) 저온창고에 저온창고 관련 냉방설비,
기호(11) 일부에 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물
기호(ㄱ~ㅈ)이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 경우 당해 토지의 사용,
수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.
-본건 기호(10) 공장 지붕에 제시외태양광발전설비가 있음.

공부와의 차이

기호((11)은 귀 제시목록 및 공부상 입석리 산148-1, 603-1, 603-3, 1218-1, 산151-8,
산151-9 지상 소재이나 현황 579-2번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목,건물,태양광설비[감정서상 a, ㄱ~ㅈ,A] 매각 포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-48호 및 개시결정 이후 설정된 제2025-7618호(제2023-48호와 기계.기구목록 동일) 기계․기구 매각 포함.[일부 소재불명 된 것은 매각 제외, 반드시 감정평가서 참조 요함]
-[목록3~7] 현황 공장용지 및 일부 본건 공장진입로, 법면 등임
-[목록1,2,8,9] 맹지임
-[목록11] 현황 579-2 지상에 소재함
-[목록2] 지상에 소재하는 이설이 용이한 저온창고 2동 매각 제외
-[목록8,9] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)
-정영석(한마기계)로 부터 공사대금 금 140,537,123원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함
-주식회사 지이생활건강으로부터 물나노화기계장치 미지급 사용료 금792,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경526 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 단성면 입석리 579

용도: 공장

감정가: 2,031,926,780원

토지면적: 15,152.00㎡ (약 4,584평)

건물면적: 1,637.31㎡ (약 495평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 736.30㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

매각 포함: 제시외 수목, 건물, 태양광 설비 [감정서상 a, ㄱ~ㅈ, A]

매각 포함: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-48호 및 제2025-7618호 기계·기구 (일부 소재불명 된 것은 매각 제외, 반드시 감정평가서 참조 요망)

매각 제외: 목록2 - 지상에 소재하는 이설이 용이한 저온창고 2동

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 수목, 건물, 태양광 설비 매각 포함.

- 기계·기구 매각 포함 (일부 소재불명 제외, 감정평가서 참조).

- 목록3~7: 현황 공장용지 및 일부 본건 공장진입로, 법면 등임.

- 목록1,2,8,9: 맹지임.

- 목록11: 현황 579-2 지상에 소재함.

- 목록8,9: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음 (분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).

- 목록1,2: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출시 보증금 몰수).

- 정영석(한마기계)로부터 공사대금 140,537,123원의 유치권 신고 (성립 여부 불분명).

- 주식회사 지이생활건강으로부터 물나노화 기계장치 미지급 사용료 792,000,000원의 유치권 신고 (성립 여부 불분명).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 산청군 단성면 입석리 소재 "입석보건진료소" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통 상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 도로 접근성

지적도상 맹지인 필지(1,2,8,9)가 있으나, 본 건 남동측, 북동측, 동측으로 노폭 약 3m~6m 내외의 현황 포장도로가 있어 접근 가능함. 목록3~7은 본건 북측 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 일부는 현황 공장 내부 진입로로 이용됨.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

주요 용도지역은 생산관리지역 및 계획관리지역임. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음. 일부 토지는 영농여건불리농지로 분류됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (접수일자 2023-11-30).

등기부 채권 총액: 1,741,169,781원.

3.2. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 김 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업자 등록일 2024-04-05.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-12-20, 배당신고일자 2025-04-07.

* 정 : 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 사업자 등록일 2024-06-13, 배당신고일자 2025-04-02.

* 주식회사 지이생활건강: 보증금 0원, 차임 0원.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/산업 시설

본 건은 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 대규모 공장 밀집 지역이나 상업 지구와는 거리가 있음. 인근의 '입석보건진료소' 외에는 편의시설이나 상업 시설 밀집도가 낮은 편임.

4.2. 잠재적 고객/수요

물건의 주된 용도가 공장이므로, 해당 산업 분야의 기업체 수요를 예상할 수 있음. 다만, 주변 환경을 고려할 때, 특정 산업 단지 내 기업보다는 개별 공장 운영을 희망하는 수요층에게 적합할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 공공시설로는 "입석보건진료소"가 근거리에 위치함. 기타 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 것으로 예상됨.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보와 일반적인 인터넷 검색으로는 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)의 존재를 명확히 확인하기 어려움. 다만, 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'으로 지정된 점으로 미루어 인근에 축사가 존재하거나 과거 존재했을 가능성을 배제할 수 없음. 최근 보도된 자료에 따르면, 산청군 단성면 일부 지역에서 농지가 성토 작업 이후 야적장으로 사용되거나 폐콘크리트 재활용 자재가 적치되는 등 환경 문제가 제기된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 파악되지 않음. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 등 추가적인 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 유치권: 정영석(약 1.4억원) 및 주식회사 지이생활건강(약 7.9억원)의 유치권 신고가 존재하나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있음.

* 농지취득자격증명: 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 분묘기지권: 일부 필지(8,9)에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 발견 시 분묘기지권 성립 여부에 따른 분쟁이 발생할 수 있음.

6.2. 토지/건물 관련 리스크

* 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지이므로, 통행로 확보 및 건물 신축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 제시외 물건: 태양광 설비, 추가 건물 등이 매각에 포함되나, 일부 기계·기구는 소재 불명으로 매각 제외될 수 있으므로 감정평가서 확인이 필수임.

* 공부와의 차이: 건물(11)이 공부상 여러 지번에 등재되어 있으나, 현황은 579-2번지에 소재하고 있어 등기부와 현황의 일치가 중요함.

6.3. 행정적/환경적 리스크

생산관리지역, 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 지역 제한이 존재하여 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 금융적 리스크

등기부상 총 채권액(약 17.4억원)이 감정가(약 20.3억원)에 근접하며, 미확정 유치권 금액(약 9.3억원)을 고려할 때, 낙찰가율 및 추가적인 법적 비용 발생 가능성을 감안해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

경상남도 산청군에 위치한 넓은 토지의 공장용 부동산입니다. 감정가는 높으나, 다수의 권리 관계 및 법적 이슈가 복합적으로 얽혀 있어 면밀한 검토가 요구됩니다.

7.2. 장점

* 넓은 토지 면적 (약 4,584평)을 활용한 확장성 및 잠재력.

* 현황 공장으로 사용 중인 건축물 (약 495평) 및 포함된 기계·기구.

* 다양한 제시외 시설물(수목, 태양광 등) 포함.

7.3. 단점

* 성립 여부 불분명한 고액의 유치권 신고.

* 분묘, 농지 관련 법적 이슈 가능성.

* 일부 필지의 맹지 상황.

* 높은 총 채권액 및 채무 규모.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

넓은 대지 위에 구축된 공장이라는 점 자체는 잠재적 가치를 지님. 이를 바탕으로 향후 사업 확장이나 시설 개선을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8.2. 가치 상승 요인

제시된 유치권 및 제반 법적 이슈가 명확히 해결되고, 토지 이용 제한 사항을 고려한 최적의 활용 방안이 모색된다면, 감정가 이상의 가치 평가가 가능할 수 있습니다. 또한, 지역 경제 활성화 정책이나 개발 계획과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 감정가 2,031,926,780원 대비 권리관계가 복잡하고, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권(약 9.3억원) 및 분묘기지권, 농지취득자격증명 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 등기부상 총 채권액(약 17.4억원) 또한 상당합니다. 따라서, 이러한 리스크 해소 비용과 향후 추가 투입될 비용을 고려하여 감정가의 59% ~ 69% 수준인 12억원 ~ 14억원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

9.2. 제안 입찰가

1,200,000,000원 ~ 1,400,000,000원

(주의: 상기 금액은 정보에 기반한 일반적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 법률 및 세무 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

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