나이스옥션 법원경매 진주 2025타경521 [1] 경상남도 남해군 서면 작장리 201 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 '예계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대내 대체로 평탄한게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 폴딩도어 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호ⓐ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 a] 매각 포함
-지상 소재 조경수 등 토지 가격에 포함 평가함
-본건 진출입 도로[직장리 199-2번지] 는 타인소유로 감정서상 확인되므로, 입찰 전 해당 내용 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

해당 물건은 경상남도 남해군 서면 작장리 201번지에 소재하고 있으며, '예계마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 농촌지대입니다. 건축물대장상 주된 용도는 단독주택이며, 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물로 2019년 12월 30일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 999.00㎡ (약 302.20평)

* 건물 면적: 280.81㎡ (약 84.94평)

* 건물 제시외 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 968,310,600원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남해축산업협동조합 (말소기준권리)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리에 위치하며, '예계마을' 북서측 인근의 지방도변 농촌지대에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 본건으로의 진출입 도로(직장리 199-2번지)가 타인 소유로 확인되어 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 다양한 권리(소유권이전, 근저당, 소유권이전청구권가등기, 가압류 등)가 등기되어 있으나, 근저당권(을20) 접수일자 2020-03-11이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)지현개발

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 사업자등록일: 2020-07-20

* 대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리

현재 파악된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 (주)지현개발은 대항력이 없어 보증금 회수를 배당을 통해 받게 되므로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 말소 기준 권리

을20 근저당권, 남해축산업협동조합, 2020-03-11

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치한 단독주택으로, 주변에 펜션이 다수 분포하고 있어 관광객을 대상으로 한 상업적 활용 가능성을 엿볼 수 있습니다. 인근 해안 지역으로 관광객 유입이 활발한 편이며, 남해~여수 간 해저터널 예정지 인근이라는 점도 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주거지역으로 분류되어 있어 일반적인 상권 활성화보다는 특정 목적(예: 펜션 운영)을 위한 지역으로 보는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

물건지 주변으로 대형 쇼핑몰이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 남해군 서면 소재지에 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 남해군은 다양한 해양 관광지(독일마을, 다랭이마을, 원예예술촌 등)가 인접해 있어 레저 및 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성 문제

가장 중요한 리스크 요인은 본건의 진출입 도로(직장리 199-2번지)가 타인 소유로 확인된다는 점입니다. 이로 인해 도로 이용에 대한 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있으며, 이는 사전에 반드시 철저히 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 토지 관련

감정평가서상 '제시외 건물[감정서상 a]'은 매각에 포함되며, 지상 소재 조경수 등도 토지 가격에 포함 평가되었습니다. 이는 매각 포함 물건에 대한 명확한 인지를 요구합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 가압류 및 권리가 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 경매 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 이로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 단독주택으로서, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 남해의 아름다운 자연환경과 관광 인프라를 기반으로 펜션 등 상업적 활용 가능성이 있습니다. 그러나 타인 소유의 진출입 도로 문제가 가장 큰 리스크 요인으로 작용하며, 이를 해결하지 못할 경우 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 도로 문제를 명확히 파악하고 해결 가능성을 검증하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택으로 건물 상태 양호

* 관광지 남해군 서면 위치, 펜션 등 상업적 활용 가능성

* 넓은 토지 면적으로 활용 가치 높음

* 남해~여수 해저터널 예정지로 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 968,310,600원입니다. 주변 부동산 매물 분석 결과, 남해군 서면 작장리 일대의 단독주택 및 펜션 부지 가격은 평당 약 150만원에서 300만원 이상으로 형성되어 있습니다. 특히 신축급의 단독주택 건물 가치를 고려할 때, 최근 유사 사례들은 10억원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

하지만 본 건은 타인 소유 진출입 도로라는 매우 중대한 리스크를 안고 있어, 이에 대한 가치 하락 요인을 반드시 반영해야 합니다. 도로 문제 해결에 상당한 비용이나 시간이 소요될 수 있으며, 경우에 따라서는 물건 사용에 제약을 받을 수도 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 감정가를 하회할 것으로 예상됩니다. 도로 문제 해결 가능성 및 제반 비용, 경매 물건의 특수성 등을 감안하여, 권리관계 인수 부담이 없는 점을 고려하면 800,000,000원 ~ 900,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 금액은 현재 시세 및 정보에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 도로 문제 해결 방안, 추가적인 현장 조사 결과, 당시 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.