나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30556 [1] 경상남도 진주시 호탄동 635-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 호탄동 소재 '한국도로공사진주지사' 서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 공동주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 5미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽: 대리석 및 타일붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 기호 ㄱ~ㄷ과 같이 제시외건물이 소재하나, 용도 등으로 보아
별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서 상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
-건물 옥상에 소재하는 계단실 등은 건물에 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30556 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 호탄동 635-7 (신주소: 경상남도 진주시 호탄길28번길 10-2)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 981,789,600원

* 토지면적: 297.90㎡ (약 90.12평)

* 건물면적: 491.82㎡ (약 148.79평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

* 건축일자: 2005년 1월 3일 사용승인

* 건물내 가구수: 15가구

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 'ㄱ'~'ㄷ' 및 옥상 계단실 등 포함)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 호탄동 소재 '한국도로공사진주지사' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본 건은 단독주택, 공동주택, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 동측으로 5미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5, 527,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을6, 주 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을5, 서 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을8, 최 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을9, 이 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을10, 정 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을7, 조 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 주택임차권 (을11, 김 ): 보증금 35,000,000원, 인수

* 총 인수 예정 보증금 (등기부 기준): 245,000,000원

* 기타 임차인 현황:

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음)

* 박 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 대항력: 있음)

* 박 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 대항력: 있음)

* 이 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력: 있음)

* 대항력 없는 임차인:

* 조 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 대항력: 없음)

* 한국도로공사 (보증금 40,000,000원, 대항력: 없음)

* 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11번 임차권등기가 존재합니다.

* 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 입지: 본 물건은 진주시 호탄동의 주거 밀집 지역 인근에 위치하며, 한국도로공사진주지사 등 기관 시설과 근린상가가 혼재된 지역입니다.

* 상업시설: 주변 지역은 주로 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대형 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 시내 중심가로 이동해야 이용 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변 지역의 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 진주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주요 병원, 대형 마트, 문화 시설 등은 진주 시내 접근을 통해 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요하며, 일반적으로는 진주 시내 학교로 통학하는 경우가 많습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인: 총 13명의 임차인 중 11명이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금 변제 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금 부담: 등기부등본 상 '인수'로 명시된 7명의 임차인(주찬희, 서선호, 최진우, 이현주, 정태준, 조윤정, 김재완)에 대한 총 보증금 245,000,000원은 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 확정적인 채무입니다.

* 추가 보증금 인수 가능성: 박영미, 박현성, 이다정 등 대항력은 있으나 등기부상 '인수'로 명확히 기재되지 않은 임차인들의 보증금 역시 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 인수될 위험이 존재합니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임대차 조건 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 호탄동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 981,789,600원입니다. 입지 및 주변 환경은 주거 지역으로서 무난한 편이나, 가장 큰 특징이자 주요 리스크는 다수의 대항력 있는 임차인 존재입니다. 특히, 등기부상 '인수'로 명시된 임차인들의 보증금 총액 245,000,000원은 매수인이 인수해야 할 상당한 금액으로, 이는 실질적인 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 대항력 있는 다른 임차인들의 보증금 일부가 배당에서 충당되지 못할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건 투자를 고려하신다면, 각 임차인의 배당 현황 및 법률 관계를 철저히 분석하고 인수될 보증금 총액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 입지: 진주시 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서의 수익 잠재력: 15가구 규모의 다가구주택으로, 공실 없이 임대 관리가 이루어질 경우 꾸준한 임대수익 창출이 가능합니다.

* 인수 보증금 반영 시 합리적 가격 메리트: 인수되는 임차보증금 부담을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 981,789,600원

* 인수되는 임차보증금 합계 (등기부 기준): 245,000,000원 (주찬희, 서선호, 최진우, 이현주, 정태준, 조윤정, 김재완)

* 예상 입찰가 산정: 감정가에서 인수되는 임차보증금을 제외하여 산정합니다.

* 예상 입찰가: 736,789,600원 (981,789,600원 - 245,000,000원)

본 예상 입찰가는 등기부등본 상 명확히 '인수'로 기재된 임차보증금을 기준으로 산정한 것으로, 대항력 있는 다른 임차인들의 보증금 미배당분 및 기타 인수 권리 등에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 결정 시에는 더욱 면밀한 권리 분석 및 배당표 예측이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.